안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
월세랑 다를 것이 없습니다. 보증금 금액이 더 커지고 월세를 지급 안하고 주택임대차보호법도 똑같이 적용합니다.
전세보증금이 커지다 보니 계약 전 신중해야 합니다.
전세 매물 시세 확인한 후 계약하기
인터넷 사이트(네이버부동산, 직방,호갱노노 등), 공인중개업소 방문을 통해 전세 매물의 시세를 확인한 후 전세계약을 체결해야 합니다.
(인터넷으로 전세 매물의 시세를 검색한 후 공인중개사 사무실 2~3군데 방문하여 각 시세를 비교해보기)
대출금(채권최고액) + 총보증금(본인보증금포함)이 주택매매시세의 70~80% 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.
선순위 권리 확인하기
세입자는 전세계약을 체결하기 전과 잔금을 치르기 전 최소 2번에 걸쳐 선순위 권리를 확인해야 하는데, 선순위 권리는 기본적으로 부동산 등기부등본을 발급 받아 확인해야 합니다. 그리고 미등기 임차권이나 법정지상권, 유치권 등 부동산등기부 등본으로 확인이 어려운 권리는 선순위 임차권은 전입세대열람내역, 확정일자 부여현황으로 확인하고, 법정지상권, 유치권은 현장 방문, 주변 탐문, 판례 확인 등을 통해 확인해야 합니다. 미납된 세금의 체납 여부를 확인하기 위해서는 임대인의 동의가 필요없어졌고 세무서에 가서 임대인의 체납을 확인할 수 있습니다.)
임대인진위여부 확인하기.
등기부상 소유자의 인적사항과 신분증의 인적사항 비교해보기바랍니다. 그리고 정부24 신분증 위조여부 조회가능합니다.
만약 대리인 출석 시 위임장을 확인하고 임대인과 직접통화를 해봐야합니다.
신탁회사와 계약시 건물주인이 아닌 신탁회사 도장이 필요합니다.
대항력과 우선변제권을 즉시 확보하기
전입신고와 확정일자를 최대한 빨리 받아야합니다. 선순위 권리 금액이 과다하지 않다고 판단하여 임대차계약을 체결하기로 마음 먹었더라도 임대차계약을 체결한 이상 대항력과 우선변제권을 즉시 확보해야 합니다. 대항력(전입신고+이사), 우선변제권(대항력+확정일자)
계약서 특약사항에 구체적으로 작성하기
불안하면 전세보증보험 가입하기
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