재건축 초과이익 환수제에 대해 설명부탁합니다.

Question

안녕하세요.

재건축초과이익환수제로 재건축아파트의 메리트가 많이 떨어졌다고 들었습니다. 이게 어떤 제도이고 지금도 실행되고 있나요? 설명 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

재건축 초과이익 환수제란?

재건축 초과이익 환수제는 2006년에 처음 시행되었으며, 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 1인당 평균 3,000만원을 넘는 경우, 해당 초과 금액의 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도입니다.

재건축은 30년 이상 된 낡은 아파트를 새로 짓는 것을 의미하며, 개발비용, 신축 주택 가격 상승 비용, 개발 이익 등이 반영됩니다.

최근 개정안과 완화 내용

최근 국회에서 재건축 초과이익 환수제를 완화하는 법안이 통과되었습니다. 이로 인해 부과 단지가 감소하고 여러 단지의 재건축 분담금이 줄어들 것으로 기대됩니다.

주요 내용:

초과이익 부담금 면제 기준 상향: 초과이익 부담금 면제 기준이 3천만원에서 8천만원으로 상향되었습니다.

장기보유자 최대 70% 부담금 감면: 장기보유 부담금이 완화되어 보유 기간이 6년 이상부터 10% 감면 혜택을 받으며, 20년 이상인 경우 최대 70% 혜택을 받게 됩니다.

초과이익 산정 시점 변경: 초과이익 산정 시점을 조합 설립일로 변경하여 합리성을 제고했습니다.

예상 효과

재건축 초과이익 환수제 개정안을 적용하면 높은 수준의 부담금이 개선될 것으로 예상됩니다.

예를 들어, 용산구의 한강맨션은 7억 7000만원에서 7억 1500만원으로 부담금이 감소할 것으로 예상됩니다.

이상이 재건축 초과이익 환수제에 대한 설명입니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

문구 그대로 재건축시 발행하는 초과이익을 일정비율을 정부에서 환수하는 것으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 도모하기 위한 목적입니다. 해당 초과이익환수제는 최초 발표는 06년도 였으나 이전정부에서 이를 다시 부활(18.1.1)시키면서 화두에 오르게 되었고 이를 반대하던 재건축 조합등의 이익집단이 헌법재판소의 헌법소원을 제기하였으나, 각하결정이 되면서 현재까지 시행중에 있습니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 3

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.

재건축 초과이익 환수제는 도시재개발 등으로 인해 부동산 가치가 상승하여 발생한 초과이익을 일정 비율로 환수하는 제도를 말합니다.

재건축초과이익 환수에 관한 법률에 의거하여 현재도 진행되고 있는 제도입니다.

Answer 4

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.

재건축 조합원 1인당 3,000만 원 을 초과하는 개발 이익이 발생할 것으로 예상될 때, 예상 개발이익의 최대 50%를 정부가 관리처분인가 단계에서 개발부담금으로 환수하는 제도입니다. 2020년 8.4 부동산 대책을 통해 공급대책을 발표했는데, 공공재개발 및 공공재건축에 대해 초과이익의 무려 90%를 환수하겠다고 했습니다. 그렇기 때문에 강남3구, 여의도 등지의 재건축 조합들은 공공재건축을 거들떠보지도 않는 상황입니다.

이 제도를 시행하는 가장 큰 목적은 재건축을 통하여 얻는 이득을 노린 부동산 투기를 차단하는 데 있다. 재건축을 한 번 할 때마다(1:1이 아니라고 할 때) 대부분 초과이익이 발생하게 되는데, 이 불로소득을 통해 투기자들은 자신의 재산을 어마어마하게 증식할 수 있다. 부동산 투기는 집값 상승의 주 요인으로 지적되는 것들 중 하나입니다.

현재는 시행중이지만 1기 신도시 및 서울 지역 등의 재건축 활성화를 위해서 폐지를 다시금 고려해보는 것 같습니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근집값 상승분과 비용등을 빼고 1인당 평균3000만원을 넘을경우 초과금액의 50%을 부담금으로 환수하는 제도 입니다

2006년 시행됐으나 주택시장 침체등의 이유로 2013년부터 2017년까지 유예됐다가 2018년 1월부터 다시 시행되고 있습니다