부동산 전세 만기 재계약 시기등 궁금
아래에 국토부자료 계약갱신요구권 Q&A에서 가져왔습니다.
한 번 읽어보시기를 바랍니다.(선생님의 질문에 대한 답과 보충설명이 될것입니다.)
※계약갱신요구권의 효과는?
계약갱신요구권을 행사하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 갱신되는 임대차의 기간은 2년이 보장됩니다. 다만 차임과 보증금은 종전 금액의 5% 범위 내에서 증감할 수 있습니다.
※임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있나요?
임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신을 청구할 수 있습니다.
계약갱신청구권 행사기간 관련 개정사항(1개월 전→2개월 전, `20.6.9)은 ’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용됩니다.
※임차인은 계약갱신요구권을 언제까지 행사해야 하나요?
임차인은 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신요구권을 행사하여야 합니다.
’1개월 전까지‘의 기간을 계산할 때에는 초일불산입원칙에 따라 계약만료일 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달하여야 합니다.
(예시) 계약만료일이 ’20. 9. 30. 인 경우 ’20. 8. 30. 0시 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 함다만, ’20. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사하여야 함을 주의하야야 합니다.※계약갱신요구권 행사기간 관련 개정사항(1개월 전→2개월 전, ’20.6.9개정)은 ’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용(예시) ’20. 12. 20. 체결된 계약 또는 같은 날 묵시적 갱신이 된 계약은 위 계약의 기간만료일 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 행사하여야 함
※계약갱신청구권 행사에 별도의 방식이 존재하나요?
●계약갱신청구권 행사방식에는 특별한 제한이 없습니다. 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만 장래에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다.※임차인이 계약갱신요구권을 행사 후 다시 임대차계약서를 작성해야 하나요?
●임대차계약서를 반드시 작성해야하는 것은 아닙니다. 임대차계약서를 작성하지 않더라도 묵시적 갱신과 마찬가지로 종전 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 이루어진 것으로 보고, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 다만 임대료 등 당사자 사이에 새롭게 합의된 내용이 있는 경우 이를 명시해 증거서류를 작성해두는 것이 분쟁예방을 위해 좋습니다.※임대인의 거절사유
※임대인이 직접 거주를 이유로 갱신을 거절한 후, 해당 주택을 공실로 남길 경우 손해배상책임 여부는 어떻게 되나요?
●개정 주택임대차보호법에서 임대인의 실거주 의무는 없습니다.
다만, 임대인이 직접 거주를 목적으로 임차인의 갱신을 거절했으나 임차인이 요청한 갱신기간 동안 제3자에게 임대를 하는 경우 기존 임차인은 임대인에 대해 손해배상을 청구할 수 있습니다.※임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 어떻게 하나요?
임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구 할 수 있습니다.
※ 허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정
(1) 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액
(2) “(1)”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액
① 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액
② 『임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료』의 2년 분에 해당하는 금액
③ 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액
※임차인이 허위로 갱신을 거절해서 피해가 발생하지는 않을까요?
●이번 계약갱신청구권 도입 시 임대인과 임차인의 균형 잡힌 관계를 만들기 위해 임대인이 직접 거주를 희망할 경우 갱신을 거절할 수 있도록 하였습니다. 다만, 일부 이를 악용하여 임차인을 내보내는 것을 방지하기 위해, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 임대인이 제3자에게 임대한 사실이 발견되면 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있도록 했습니다.
정부는 임차인들이 허위의 갱신거절로 인해 피해를 보지 않도록, 임대인의 직접 거주를 이유로 계약의 갱신을 거절당한 임차인이 계약갱신을 요구한 기간 동안 기존 임차거주 주택에 제3자가 임대 거주했는지 여부 등 임대차 정보를 열람할 수 있도록 하여 손해배상제도의 실효성을 높일 것입니다.※ [현행] 임대인, 임차인, 소유자, 금융기관 등 → [개선] 갱신거절 임차인 추가
