전세권 설정의 효력과 확정일자의 효력은 전혀 다른 개념인가요?

Question

부동산 임대과정에서전세권 설정이라는 것이 있고 확정일자라는 것이 있던데 이 두개는 전혀 다른 개념인가요?전세권 설정은 어떤 경우에  가능하고확정일자는 어떤 경우에 가능한 것인가요?그리고 전세권 설정의 효력과 확정일자의 효력은어떤 차이가 있는지도 궁금합니다

김희영 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.다른 개념 입니다.전세권설정은 등기부에 전세권이 있음을 설정하는 것으로서 설정비용이 소요되지만 등기부에 기록되므로 누구에게나 권리를 주장할 수 있고 임대인이 전세금 반환을 하지 않으면 바로 경매를 신청하여 매각 대금에서 변제 받을 수 있는 권한입니다.반면 확정일자는 (등기부에 기록되지 않음) 경매시 우선변제를 받기위해 계약서에 확정일자를 받아 놓는 것으로서, 단독으로 이루어지는 것이 아니라 거주(주택의 인도)와 전입신고(주민등록)을 통해 얻어지는 대항력이 함께 있어야만 얻어지는 권리입니다. 그 자체로는 경매시 우선변제를 받을 수 있을 뿐이므로 경매 신청을 위해서는 별도로 집행권원(지급결정문이나 판결문 등)을 얻어야만 합니다.

유현심 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전입신고와 확정일자가 같이 되어있어야 대항력과 우선변제권을 갗춰놓는 것이고 이것만이라도 제대로 해놓으면 보증금보장을 받는것입니다전세권 설정은 임대인의 동의가 있어야 할수 있습니다임대인들이 등기에 기재가 되므로 전세권 설정은 잘안해주려고 합니다전입신고와 확정일자는 잔금을 치르면 바로할수있는 보증금보장장치이고 전세권설정은 임대인의 동의를 받아서 본인이 돈을 내고 해야 하지만 주소이전을 못하거나 전출을 해야 하는경우에 주로합니다특히 사업자가 직원들 방을 얻어줄때 많이 하는 편입니다

이제동 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 전세권 설정은 물건설정으로 권리관계를 담보하는 법정관계입니다 임차인이 임대인의 허락하에 법원등기소에서 신청합니다 그리고 전세권은 설정 우선 순위에 따라 설정 금액 전체 내지 일부를 변제 받을 수 있습니다 이에 반하여 확정일자는 행정기관인 주민센터에서 임대차관계에서 주거하고 있다는 행정적확인을 받는 신청이며 임대인의 허락없이도 신청가능하며 경매시 전액보전이 아니라 극히 일부 금액 범위내에서 세금 및 비용을 제외하고 최우선적인 변제의 대상이 됩니다 시도별 변제 범위가 차이가 있으며 대략 1/4 -1/5  금액수준에서 청산해 주게 됩니다참고되기를 기원합니다

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세권 설정은 쉽게 등기소에 방문하여 등기신청을 통해 등기부상 물권인 전세권을 등기하는 과정을말합니다.  이에반해 확정일자에 따른 우선변제권은 임대차보호법에 따라 채권인 임차권에 대해 우선변제권을 부여하는 과정입니다. 둘의 가장 큰 차이는 전세권등기가 되면 전세권 자체로 대항력과 우선 변제권이 있고 보증금 미반환시 별도 반환소송 없이 바로 주택을 경매신청할수 있습니다. 그먄큼 권한이 강한 물권입니다, 이에 반해 임차권은 채권으로써 그 자체로는 대항력과 우선변제권이 없으나, 법에 따라 일정 조건을 갖출경우 이를 인정해주는 것입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.