가족간 부동산 거래. 문제 될 소지가 있을까요?

Question

동생이 부모님 소유의 오피스텔(주거용)을 매입하고

오피스텔은 부모님께 전세,

부모님집은 동생이 전세계약을 하고자 합니다.

순서가 조금 복잡한데, 아하에 계신 전문가분들은 이해가 되실꺼라 믿고 질문을 해봅니다.

1. 오피스텔 2.5억 매매계약 : 동생 -> 부모님 2.5억 전달

2. 오피스텔 2.0억 전세계약 : 부모님 -> 동생 2억 전달

3. 증여 : 부모님 -> 동생 5천만원 증여 (비과세 구간)

이후

1. 부모님집 4.5억 전세계약 : 동생 -> 부모님 2.5억 전달 (전세계약, 중도금)

2. 차용증 : 부모님 -> 동생 2억 전달 (차용증, 매월 100만원씩 상환 예정)

3. 부모님짐 4.5억 전세 계약 : 동생 -> 부모님께 2억 전달 (전세계약, 완납)

이렇게 은행거래로 모든 증적을 남기고 계약서와 차용증을 작성하여 진행하려고 합니다.

차용증으로 매월말일 월 100만원씩 상환 예정이며, 만기는 10년으로 하고 만기일에 남은 금액 완납으로 작성을 할 예정입니다. (부모님은 54년생, 58년생 이십니다.)

차용증을 사용한 이유는 가족간 거래에 전세대출이 되지 않다보니, 어쩔수 없이 차용증으로 부족한 금액을 부모님께 빌리고 이자가 없는 원금으로 갚을 예정입니다.

비 전문가인 제눈에는 특이사항은 없는 것으로 보이는데,

전문가님께서 보셨을때 혹시 문제점이나 제가 더 준비해야할 내용이 있는지 질문을 남겨봅니다.

오늘도 좋은 하루 되시길 바랍니다.

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

오피스텔 매매 가격(2.5억)이 실제 시세와 부합하는지 여부는 국세청이 증여세 회피 여부를 판단하는 핵심 기준입니다

매매가가 시가보다 낮을 경우 동생에게 증여한 것으로 간주될 수 있으며, 과세 가능성이 있습니다

국세청 기준 시가는 감정가, 인근 실거래가, KB시세, 국세청 기준시가 등을 종합적으로 봅니다

인근 시세 기준 매매가 2.5억이 적절한지 확인하고, 필요 시 감정평가서 등을 확보해두는 것이 안전합니다

전체적으로 의도와 구조는 합리적이나, 국세청은 실질 과세 원칙에 따라 가족 간 거래를 특히 엄격히 봅니다

문제 없으려면 형식(계약서 등)뿐 아니라 실질(시세 적정성, 이자지급 등)까지 정비하셔야 합니다

필요시 세무사 또는 변호사와 함께 감정평가서 작성 + 무이자 차용에 대한 대응 문서를 준비하시기 바랍니다

Answer 2

가족간 거래에서 실질적인 금전거래가 없다면 국세청은 증여로 판단하여 증여세를 추징하는 것이 일반적입니다. 만약 부모님에게 매입자금을 차용한다면 차용증을 작성하고 그 조건에 따라 상환의무를 다해야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

위 내용을 잘 읽었습니다.

가장 중요한 건 실질적인 계약서가 있고 차용증을 작성했으며 그에 따라 이자를 갚으면서 돈이 오고간 흔적이 있어야 문제가 되지 않습니다.

위 사항대로 진행하면 문제는 없을 것으로 보입니다.

감사합니다.