2년 미만의 임대차 계약에 묵시적갱신 적용 요건?

Question

1년짜리 월세 계약 종료시까지 임대인/임차인 모두 갱신거절 등에 대한 어떠한 통지를 하지 않았습니다.

이러한 경우 주임법 6조1항에 따라 동일한 1년짜리 계약이 연장된 것으로 보는 것이 맞나요?

그렇다면 주임법 6조2항에 따라 당초 1년짜리 계약이 결국에는 2년짜리 계약이 되는 것으로 보게 되는 것인가요?(최초 계약서상 1년+동일한 임대차로 다시 설정된 1년=결국 2년짜리 계약)

주임법 6조의2 묵시적 갱신의 경우 계약 해지는, 최초의 계약이 2년으로 설정된 경우에 적용이 되는 것이고, 이번 경우처럼 1년짜리 계약에서 6조1항에 따른 동일한 1년짜리 임대차를 설정하는 것으로 보는 경우에는 적용되지 않나요?

마지막으로, 주임법 6조의2에 따라 임차인이 해지통고를 한 경우에 3개월 후 해지효력이 발생된다고 하는데 그렇다면 차기 임차인이 구해지지 않을 경우에 임대인은 다시 연장된 1년의 계약 만료 전 해지로 인해 손해를 보게되는데 임차인에게 남은 기간 동안에 차임이나 손해배상 청구는 불가능한가요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우(다만, 2기의 차임연체가 없는 경우)에는 전 임대차 동일한 조건(차임 등)으로 다시 임대차한 것으로 보면, 이 경우 임대차의 존속기간은 2년입니다.

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

2. 묵시적 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있으며, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.

따라서 통지를 받고 3개월 후 임대차계약은 종료한 것이므로 임차인은 차임지급의무가 없고(명도시), 임대인은 보증금을 반환하여야 합니다.

법 자체가 임차인이 언제든지 해지를 할 수 있는 것으로 되어 있고, 다만 3개월이 지나면 효력이 발생하도록 임대인의 이익까지 고려하고 있으므로 3개월 이후에 차기 임차인이 구해지지 않는 것을 임차인에게 손해배상으로 주장할 수 없습니다.

주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

① 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

위 주임법 제6조의2에 따라 임차인이 계약 해지 통지를 하고 임대인이 이를 통지한 날로 부터 3개월이 지나면, 새로운 임차인이 구하여 지는 것과는 아무런 상관 없이 계약은 해지되고 새로운 임차인이 구해지지 않는 것에 대한 책임을 이전 임차인에게 지울 수 없고, 중개 수수료의 부담도 지울 수 없습니다. 이는 법에 의하여 계약의 해지의 정당한 효력의 발생으로 진행하는 것이기 때문입니다.