깡통전세가 무서워요 대처방법 알려주세요?

Question

깡통전세가 무서워요 대처방법 알려주세요?

집값이 폭락할 때 잘 못하면 당하는 깡통 전세 내가 살고 전세도 폭락하면 큰 일 인데요 깡통전세에 당하지 않으려면 어떻게 계약을 해야하나요?

Answer 1

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.

깡통전세는 전세보증금이 매매시세보다 높을때 발생되는 현상입니다.

계약전에 보증금 비율이 매매시세에 70%를 넘지 않은 물건을 찾는게 좋습니다.

계약후에 이런 상황이 되었다면 임대인에게 보증금 감액을 요청하거나 추후 생길 문제에대해 특히 보증금 반환에대한 방안을 물어보는것도 좋을듯 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.

가장중요한것은 전세가율이 적정한지 아니면 너무 높지는 않는지 등을 고려해야 합니다. 전세가율과 보증사고율이 높은 지역에서 전셋집을 구할 땐 특히 조심해야 합니다.

홈택스나 위택스를 이용해 집주인의 체납 세금은 없는지 알아보는 것도 중요합니다.

또한, 등기부등본을 떼서 선순위 채권이 있는 지도 확인해야 합니다.

계약기간의 반이 지나기 전에 전세보증보험에 가입했다면, 보증금의 전부 또는 일부를 보장받을 수 있습니다.

그렇지 않은 경우라면 법적 대응을 할 수밖에 없습니다.

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

사기꾼이 작정하고 사기치면 사기를 당합니다. 하지만 최소한의 지식으로 최대한 안전하게 계약하는것이 좋습니다.

계약서 작성 시에도 등기부 확인(권리관계 확인, 을구에 근저당권설정 확이과 채권최고액 확인-있다면 주인이 전셋집을 담보로 대출함. )

* 채권최고액은 은행이 실제 대출금의 120~130%로 설정함

전셋집 매매시세 확인도 하셔야 합니다.

대출금+전세보증금이 주택매매시세의 70~80% 넘어가면 위험하다고 봅니다.(이 경우 보증보험에 가입이 힘듭니다.)

등기부에 근저당권 설정이 없을 경우 특약사항에 잔금 후 전입신고 및 이삿날에 근저당권 설정을 하거나 및 권리관계에 임차인이 후순위 가 될 경우 계약을 취소하고 임대인은 계약금과 잔금을 임차인에게 반환한다.라는 문구를 작성하셔도 됩니다.

등기부에 근저당권 설정이 있고 임차인의 전세보증금으로 임대인이 대출을 상환하는 경우 특약사항에 등기부 상 근저당권 설정 말소를 하고 말소를 하지 않을 경우 계약이 취소되고, 임대인은 계약금과 잔금을 반환한다라는 문구를 작성하셔도 됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

깡통전세는 매매가와 전세가가 비슷해지는것으로 근본적으로 예방하는 대책은 전세가가 집 시세대비 적어도 70%미만의 집을 계약하는 방법입니다.

그외에 보증보험 가입 가능한집을 계약하고 보험을 가입하는것도 좋습니다.

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