질문 1주택 상태에서 미분양 분양권 취득 후 양도세 비과세 가능할까요?

Question

A주택 2019년 7월 취득

B분양권 2019년 9월 계약

(미분양 난 분양권 최초 계약한 것으로, 그때 당시에는 주택수 산정시 미포함)

- 이후 2020년에 A,B지역 둘다 비조정지역에서 조정지역으로 지정

- 2021년 7월 A주택 비과세로 매도

B분양권은 2022년 4월정도 입주예정입니다. 이 상황에서 B분양권 등기하고 난 이후,

2년 보유만 해도 비과세가 되는지, 아니면 2년 거주까지 해야 비과세인지 궁금합니다.

(분양권 취득 당시 비조정지역이고 미분양 분양권이기 때문에 거주만 해도 된다는 분이 있고,

분양권 취득 시 1주택이었기 때문에 2년 거주해야 된다고 하는 분도 계셔서 문의드립니다.)

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 손승현 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

분양권 취득시 비조정지역에서 주택완공(입주)시 조정대상지역으로 변경된 경우 2년거주를 해야 비과세를 받느냐 문의하신거 같네요.

2년거주 안해도 되는 경우는 분양권 취득시 무주택이어야 합니다. 따라서 문의하신분은 주택을 보유하고 있었기때문에

2년거주 해야 합니다.

답변이 도움이 되셨기를 바랍니다

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 윤지수 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

취득 당시 조정대상지역에 있는 주택인 경우에도 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 계약금 지급일 현재 무주택인 세대는 거주요건의 제한을 받지 않습니다. 다만 계약금 지급일 현재 유주택인 세대는 거주요건의 제한을 받는 바 2년 거주 요건 또한 충족하셔야할 것으로 사료됩니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우에도 1세대 1주택 판정시 2년 거주 요건을 적용하지 아니합니다. 따라서 무주택자가 조정대상지역 지정 이전에 아파트 분양권 청약에 당첨되어 계약금을 지급한 경우라면 비록 잔금을 지급하는 시점에는 조정대상지역의 주택을 취득하는 경우에 해당할지라도 이때에는 거주요건이 적용되지 않습니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

2년 이상 거주해야 합니다. 무주택인 상태에서 계약금 지불 당시 비조정지역이었다면 향후 조정지역이 되었어도 2년 보유만 해도 비과세 가능하지만, 1주택인 상태에서 신규 분양권의 계약금을 지불할 때 비조정지역었을 경우, 향후 조정지역이 되었다면 2년 이상 거주도 해야 하는 것입니다.

제154조(1세대1주택의 범위) ①법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다

5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.