근저당 6천에 전세 8천, 괜찮을까요?

Question

층간소음 때문에 단독주택으로 이사갈 예정인데

오늘 네이버 부동산을 통해서 알아본 구옥 리모델링 집이 마음에 듭니다

그런데 여쭤보니 전세가가 8천인데 근저당이 6천으로 잡혀있더라구요

이런 경우 깡통 전세의 위험이 있는지..

잘 알고 계신 전문가분께 여쭤봅니다

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

가장 일반적인 접근 방법으로는,

그 주택의 등기부등본을 조회하여

<갑구>에 가등기나 가압류 등의 소유권과 권리관계를 확인하셔아 합니다.

다음에 <을구> 란에 근저당의 채권최고액(6천)과 전세보증금(8천)의 합계가 주택시세의 70%가 넘지 않아야 최소한 안전하다고 간주합니다. 즉 당해주택의 시세가 최소한 2억을 넘으면 이론적으로는 안전하다고 봅니다.

그러나, 깡통전세는 그외의 요소에 의해서도 발생하는 현상이니, 주변시세를 조사 비교해보시고 결정하시면 좋겠습니다.

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.

무조건 근저당이 선순위에 있다고 위험한 물건은 아닙니다.

일단 그 주변 매매가가 얼마정도 하는지 확인하시고 이정도면 안전하다고 생각되신다면 계약하시면 됩니다.

예를 들어 주변 매매가가 3억인데 6천잡혀있고 전세가 8천이면 매우 안전하죠.

하지만 주변매매가 시세가 1억5천일 경우는 절대 들어가면 안되는 집이겠네요.

일반적으로 선순위+전세금이 매매가 대비 60%면 안전하다고 생각하시면 됩니다.

70%는 지역에 따라....

도움이 되셨다면 추천! 좋아요 ! 부탁드립니다.

Answer 3

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.

매매 가격을 알아야 정확한 답변을 드릴수 있을 듯 합니다.

우선 전세금 지불시 근저당을 해결 하는 조건으로 협의를 시도 해보면 좋을듯 합니다.

그래도 근저당 상계가 안된다면 매매가격과 비교해서 충분히 문제가 안될 정도인지 판단 하셔야 합이다.

Answer 4

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

시세를 알아야 합니다.

근저당 + 보증금 = 1.4억이고, 다른 세입자는 없는지도 보셔야 합니다.

집이 얼마인지 알아야 깡통인지 아닌지 알수 있습니다.

깡통전세는 보증금포함한 다른 권리금액이 집값에 비슷할 경우 깡통으로 봅니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 5

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

보증금 + 대출금액이 매매가의 70~80% 이상일 때 안전하지 않다고 봅니다.

등기부에 채권최고액은 집주인이 실제로 대출받은 금액의 120~130%정도입니다.

매매가(시세)가 얼마정도 되는지 확인해보시기 바랍니다.

Answer 6

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

깡통전세는 일반적을 주택시세가 보증금보다 낮아지는걸 의미합니다. 위와 같은 상황은 깡통전세라는 표현이 맞지는 않습니다.

현재 근저당6천의 경우는 전세계약을 하고 잔금입금시 당일 바로 상환처리 한후 근저당말소를 조건으로 계약을 진행할 것으로 예상되어집니다, 중개인이 있다면 중개인에게 위와같은 진행이되는지 문의한 후 계약시 특약으로 이부분을 기재해 달라고 하면 문제없이 진행가능합니다, 즉 특약사항에 "잔금시 근저당을 말소한다"라는 문구를 명시하시면 됩니다.