제 명의로 된 집, 팔았을 때 세금문제

Question

안녕하세요 다소 복잡한 내용이지만 질문드립니다.

우선 제 이름으로 주택청약을 넣어 당첨된 아파트가 있습니다.

그곳엔 부모님이 들어가서 살고 계시고, 최종적으로 작년에 최종 매입을 하여,

제 명의로 아파트를 구매하였습니다.

그 과정에서 처음에 넣어야 하는 초기 돈은 부모님 돈으로 넣었고,

추가로 필요한 돈을 대출하여 대출금도 부모님이 매달 갚고 계십니다.

내년 즈음 이 집을 다시 팔 생각인데, 팔게 되면 그 판 돈은 누구의 소유가 되는 건지,

만약 제 소유가 된다면, 제가 그 돈을 다시 부모님에게 드렸을 때 세금은 어떻게 계산 되는 건지 질문 드립니다.

뭐 정확한 수치는 아니지만, 이 집을 구매 한 돈이 3억(초기 자금 1억, 대출 2억)이고,

내년 팔 금액이 5억이라면, 세금 계산은 어떻게 이루어지는지 문의 드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 전영혁세무사입니다.

1. 우선 부동산 매입자금의 출처가 부모님의 소득인데, 부동산의 명의는 자녀 분이므로 이는 부동산 매입자금의 증여에 해당되어 증여세 과세대상입니다.

2. 그 이후 양도하는 부동산의 양도차익은 당연히 명의자의 소득이 되는 것입니다.

3. 이를 다시 돌려드릴 경우에는 별도의 증여로 볼 수도, 아니면 1번의 거래와 연관지어 금전대차거래로 볼 수도 있으며 이는 사실관계에 따라 달라지는 것이라 답변이 어렵습니다. 타인 간에 금전소비대차계약을 하고 원리금을 갚기로 하는 경우 세법에서는 둘 사이에 이자율 4.6%를 적용하여 이자를 지급하여야 합니다. 만약 이자를 지급하는 경우 이자소득세 27.5%(지방세 포함)를 원천징수를 해야 합니다. 하지만 2억1천7백39만1,304원 미만으로 금전을 차입하는 경우 연간 이자가 1천만원 미만이 되기 때문에 차입하셔도 무방합니다. 즉 1년간 이자 1천만원이하의 경우 증여세 과세 대상이 되지 않습니다. (217,391,304원 * 4.6% = 1천만원)

또한 실제 상환내역, 이자지급내역 등이 이체내역 등으로 증명되지 않아 사실관계를 증명할 수 없는 경우에는 세무서에서 증여로 보아 증여세를 과세할 수도 있으니 유의하셔야 하며 차용증 작성방법, 차용증 상 내용, 이자 및 원금의 상환방법 등의 그 기준은 별도로 가이드라인이 제시되지 않고 있고, 세무서의 재량과 실질에 따라 판단하는 것이기 때문에 명확하게 말씀드릴 순 없습니다.

4. 주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.

3억으로 취득한 부동산을 5억에 처분할 경우 2억의 양도차익에 대해 양도소득세를 납부하면 되는 것이며, 증여받은 금원으로 재산을 취득한 경우 증여세 부과대상에 해당합니다.

Answer 3

안녕하세요. 문용현세무사입니다.

1. 원칙적으로 주택 취득자금에 대해서 증여세 신고를 해야 합니다. 혹은 부모님께 상환할 예정이라면 차용증 작성 후,주택을 매도 이후에 매도자금으로 상환을 하셔야 하는 것입니다. 주택을 양도한다면 양도소득은 주택 명의자의 소득에 해당합니다.

2. 해당 주택을 2년이상 보유(조정지역일 경우 2년이상 거주 포함)하고 양도할 경우 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.