전세계약 연장 관련 보증금 증액 질문드립니다
현재 보유중인 대출은
HUG 청년 버팀목 전세대출인데, 대출이율이 많이 올라서 서울시 신혼부부 전세대출로 대환대출을 하려고 합니다.
현재 전세집 공시지가는 2억8백만원 (*140%=2억9천1백)으로,
80% (2억3천2백9십만) 이상으로 전세금 계약을 할 경우에는 받을 경우 해당 대출은 연장 자체가 안된다고 답변을 들었습니다.
*전세보증금은 2억4천입니다
서울시 신혼부부 전세대출은 심사를 넣어봐야 알 수 있다는 답변만 들은 상태입니다.
다음주에 재계약을 앞두고 있는데, 집주인은 본인 집이 2억6천까지 전세 보증금을 올릴 수 있다고 가능한 최대로 올리고 싶다는 입장입니다. 제 생각에 2억6천이라는 금액은 90% 보증보험 비율로 계산을 하신 비율같고, 현재 보증금액이 2억 4천인지라 최대로 증액을 해도 1200만원만 올릴 수 있는 것도 인지하고 있습니다.
제가 궁금한 부분은;
1. 집주인이 주택 임대사업자인데, 보증보험을 가입하지 않아도 되는건가요? 최초 계약시, HUG 대출로 보증보험 자동 가입되어서 집주인이 일정 금액을 부담했습니다.
1-1. 보증보험을 무조건 가입해야하는 상황이라면 집주인이 보증금을 낮춰줘야 계약 연장이 가능한 게 아닌가요? (80% 비율인 2억 3천 수준으로)
2. 서울시 신혼부부 전세대출은 80% 비율 안쪽으로 금액이 들어가지 않아도 대출 실행이 가능한가요...?
증액해드릴 수는 있지만, 저희도 최소한의 법적인 테두리 안에서 전세금 보호를 받고싶어서 여쭤봅니다...
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
질문의 순서대로 번호에 맞추어 답변을 드리겠습니다.
보증보험은 의무는 아니며, 대출자 측에서 보험가입 조건이 불가능하면 대출이 거절됩니다. HUG, SGI 같은 보증기관에서 대출실행 조건으로는 보증보험 가입이 필수입니다. 일반적으로는 세입자 단독 보증보험 가입은 불가능하죠. 과거 청년 버팀목 대출시에는 HUG 에서 자동가입이었고, 임대인은 보증료를 납부하는 형태였을 겁니다. 지금은 집주인의 가입거절이나 거절사유 있을 경우 세입자 대출이 시행 불가하거나 한도제한이 발생합니다. 임대사업자의 경우 보증보험 가입이 제한되기도 합니다.
1-1. 맞습니다. 보증보험이 필수라면 보증금을 낮추는 것이 바른 선택입니다. 즉 임대인이 보증보험 동의하지 않거나
보증한도 넘는 금액으로 증액을 하려면, 대출이 불가하고 세입자 권리도 위험합니다.
서울시 신혼부부전세자금 대출 요건 중 보증보험 기준은 HUG 보증기준과 동일하게 적용됩니다. (공시가 80%이내) 초과금액이 발생 시 대출 전체가 안되거나 초과분만 대출이 제외됩니다.
질문에 대한 답이 되길 바랍니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 집주인이 주택 임대사업자인데, 보증보험을 가입하지 않아도 되는건가요? 최초 계약시, HUG 대출로 보증보험 자동 가입되어서 집주인이 일정 금액을 부담했습니다.
-> 법으로 임대사업자의 경우 보증보험에 가입을 하여야 합니다. 단, 예외적으로 임차인 동의를 얻어 가입을 하지 앟을수는 있고 이럴 경우 임차인이 직접가입을 하고 해당 가입보증료의 100%을 임대인이 부담하게 됩니다. 흔히들 말하는 임대인 75% , 임차인 25% 부담은 임대인이 보증보험에 가입을 하였을때에 해당이 되는 부분입니다.
1-1. 보증보험을 무조건 가입해야하는 상황이라면 집주인이 보증금을 낮춰줘야 계약 연장이 가능한 게 아닌가요? (80% 비율인 2억 3천 수준으로)
-> 보증보험에 적용되는 기준이 임대사업자와 세입자와는 다른것으로 알고 있습니다. 보통은 한도등에 문제가 있을 경우 보증금 전액이 아닌 일부보증으로도 가입을 할수 있기 때문에 해당부분은 임차인의 확인이 필요합니다.
2 . 서울시 신혼부부 전세대출은 80% 비율 안쪽으로 금액이 들어가지 않아도 대출 실행이 가능한가요...?
-> 해당 부분은 정확하게는 답변드리기 어려우나 ,질문철머 신청요건에 보증금의 최대 80%까지라고 하면 이를 초과한 한도로 대출은 되지 않습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
주택임대사업자인 경우에는 의무적으로 전세보증보험에 가입해야하는데 임대인이 75%, 임차인이 25%를 부담하게 되어 있습니다. 임대인은 전세보증보험 가입 가능금액은 집값(공시가격)의 126%이므로 임대인이 2억6천만원을 주장하는 것 같습니다. 하지만 신혼부부전세대출은 대출한도가 수도권 2.5억원에 전세금액의 80%이내로 제한됨에 유의하시기 바랍니다.
1. 집주인이 주택 임대사업자인데, 보증보험을 가입하지 않아도 되는건가요? 최초 계약시, HUG 대출로 보증보험 자동 가입되어서 집주인이 일정 금액을 부담했습니다.
==> 허그에서 가입을 하였다면 추가적인 가입의무가 없습니다.
1-1. 보증보험을 무조건 가입해야하는 상황이라면 집주인이 보증금을 낮춰줘야 계약 연장이 가능한 게 아닌가요? (80% 비율인 2억 3천 수준으로)
==> 서로 협의 결과에 따라 판단해야 하는 사항입니다.
2. 서울시 신혼부부 전세대출은 80% 비율 안쪽으로 금액이 들어가지 않아도 대출 실행이 가능한가요...?
==> 별도로 확인이 필요하지만 70%까지 대출비율이 하락되었습니다.