공매에서 수의계약으로 변경됐는데 지금 거주중인 집을 거주자 우선 매수권이 가능한가요?

Question

공매 시점에 다른 낙찰자가 우선 계약금을 걸어놓은 상태입니다. 유치권 문제 때문에 잔금을 안 치르고 있고

저희보고 나가달라는 내용증명서만 보낸 상태이며 안 나가면 잔금치르고 강제집행을 한다고 합니다.

아직 잔금을 치르지 않았고 소유권 이전이 안 된 상태인데 거주자가 우선적으로 매수가 가능한지 불가한지 궁금합니다.

송사를 치르는 단계에 있으니 너무 스트레스를 받습니다. 돈을 여기저기 빌려서라도 다시 되찾고 싶은데 조언 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

일반 공매 절차에서 단순 거주자나 임차인에게 법적 우선매수권은 없습니다. 하지만 낙찰자가 잔금을 포기하고 수의계약으로 전환될 때 귀하꼐서 선착순으로 먼저 계약금을 입금하면 매수가 가능합니다. 낙찰자가 잔금을 치르지 않았다면 아직 집주인이 아닙니다. 따라서 현재 보내온 내용증명이나 강제집행 예고는 법적으로 어떠한 효력도 없으며 당장 나갈 이유도 전혀 없습니다. 낙찰자가 잔금을 완납하더라도 공매는 인도명령 제도가 없기 때문에 명도소송을 거쳐야 합니다. 판결까지도 보통 6개월~1년이 소요되므로 충분히 시간을 벌 수 있습니다. 실무적인 조언으로 공매 담당자인 자산관리공사 등에게 낙찰자의 잔금 납부 기한을 확인하시고 낙찰자가 유치권 때문에 잔금을 포기하는 즉시 수의계약 신청을 하시는 것이 집을 되찾을 유일한 방법입니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 공인중개사입니다.

공매나 경매에서 거주자 우선매수권은 일반적으로 인정되지 않습니다. 우선매수권은 보통 임대주택이나 일부 재개발 등 특정 법률에서만 인정됩니다. 따라서 공매가 수의계약으로 넘어가도 기존 거주자가 자동으로 우선 매수할 권리는 없으며 현재 소유권 이전 전이라도 낙찰자 권리가 우선되는 구조입니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

공매에서 수의계약으로 변경된 경우에도 거주자 우선 매수권은 없습니다. 낙찰자가 계약금을 납부한 상태라면 이미 우선권이 확정되어 있고 잔금 미납부와 유치권 문제는 낙찰자와 관리인 간 분쟁입니다. 세입자인 질문자님은 매수 우선권이 없으며 지금 상황에서는 빠른 명도 협의와 보증금 보호가 우선이라 생각합니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

공매에서 수의계약으로 넘어간 경우 거주자 우선매수권은 일반적으로 없습니다

우선매수권은 보통 아래 경우에만 있습니다

주택임대차보호법의 임차인 우선매수권 → 경매에서만 적용

공공주택특별법 등 → 공공임대주택 분양전환 등

세금 체납 등으로 진행되는 공매(캠코)에서는

거주자에게 자동 우선매수권이 거의 없습니다

,낙찰자가 유치권 때문에 고민 중이면 명도 협상을 해서 매수 의사 표시를 해보시기 바랍니다

예:제가 매수 의사 있다,재공매 되면 참여하겠다,

수의계약 가능하면 연락 달라,

실제로 거주자가 다시 매수하는 경우가 꽤 있다고 하니 방법을 찾아보시기 바랍니다

Answer 5

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

일반 공매 절차에서 거주자에게는 법적으로 부여되는 우선매수권은 없습니다. 이는 공유지분권자 등 특정 자격이 있는 경우에만 가능합니다. 낙찰자가 계약금만 걸고 잔금을 치르지 않았다면 아직 소유권은 이전되지 않은 상태입니다. 상대방이 보낸 내용증명은 심리적 압박일뿐 소유권 이전 전에는 강제집행이 불가능합니다. 상대방이 유치권 문젤 잔금을 미루고 있다면 계약이 취소될 가능성도 있으니 한국자산관리공사 담당자에게 연락하여 수의계약 파기될 경우 본인이 즉시 매수할 의사가 있음을 강력하게 전달해야 합니다. 상대방이 유치권 때문에 고민중이라면 차라리 계약 포기를 유도하거나 권리 승계를 협의하여 집을 되찾는 것이 송사보다 빠를 수 있습니다.

Answer 6

공매 시점에 다른 낙찰자가 우선 계약금을 걸어놓은 상태입니다. 유치권 문제 때문에 잔금을 안 치르고 있고

저희보고 나가달라는 내용증명서만 보낸 상태이며 안 나가면 잔금치르고 강제집행을 한다고 합니다.

아직 잔금을 치르지 않았고 소유권 이전이 안 된 상태인데 거주자가 우선적으로 매수가 가능한지 불가한지 궁금합니다.

송사를 치르는 단계에 있으니 너무 스트레스를 받습니다. 돈을 여기저기 빌려서라도 다시 되찾고 싶은데 조언 부탁드립니다.

==> 현재 상황에서 공매가 진행되고 있다면 임대인이 채무를 변제하고 질문자님에게 매도를 하는데 문제가 되지 않습니다. 따라서 현재 어떤 상태인지를 다시한번 확인해 보시고 시행가능한지를 확인해 보시기 바랍니다.