임대보증금 일부보증 임차인동의서에 싸인하는게 좋나요?

Question

수원에서 원룸 전세로 2층 중 1호에 5천만원에 살고있습니다.현재 5년정도 살고있는데.4층건물로 총14세대 이고 이번에 건물주님이 봐꼈어요.

임대사업자 그러면서 임대보증금 일부보증에 대한 동의서에 동의싸인을 해달라고 부동산 대리인통해 서류를 보냈습니다.

일부보증 임차인 동의서인데.이미 다 작성 되어서 보냈던데담보권 설정금액이랑 주택가격 보증대상금액은 빈칸인데 담보권은 설정금액은 왜 빈칸일까요?이라서 나중에 경매로 넘어가서 돈을 잃을까바 걱정되네요.

전체보증으로 해달라니. 해주고싶어도 보험사? 거절?등으로 불가다하고 하더라구요.어짜피 보증금5천만원이고 나라에서 4800 보호해주니.200만원은 최우선변제권으로 처리될거고 담보도 없으니 라고 구두상으로 말하니. 잘모르겠네요.

*결론은 일부보증서에 싸인해달라는건데.이정도면 싸인해도 괜찮는건지??이게 저를 위한동의서인지? 제가 거절을 하게되면추후 어떻게되는건지.전세계약에 대해 아는게없다보니 망설여지네요.

그냥 동의에 싸인해도 되는 수준인가요?

아니면 그냥 아니오라고 체크하는게 추후 위험한상황에서 저한테 좋은건가요?

제가 확정+전입신고만 입주할때바로 한상태인데.

LH보증은 가입안된상태입니다. 임대인이 건물주이긴한데. 각세대마다 다세대로 분류되어있어서 안되더군요. 담보도 엄청 낮은수준이라서 안심했는데 이번에 건물주가 봐뀌면서 이러한 현상이 발생됬네요..

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Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

보내주신 동의서와 확약서를 검토해보니, 건물주가 임대사업자 등록을 하면서 주택도시보증공사(HUG) 보증보험 가입을 위해 임차인의 동의가 필요한 상황으로 보입니다. 질문 주신 부분을 정리해 드리겠습니다.

1. 일부보증 동의서의 의미
   임대보증금 전액을 보증받지 못하고, 일부만 보증보험에 가입할 수 있는 경우 임차인 동의를 받도록 되어 있습니다. 즉, 임차인의 보증금 5천만 원 중 전액이 아니라 일부만 보증 대상이 될 수 있다는 의미입니다.

2. 담보권 설정금액이 공란인 이유
   담보권(근저당권 등) 설정금액은 실제 등기부에 기재된 내용을 바탕으로 작성되는데, 임대인이 아직 확정하지 않았거나 일부러 비워둔 것으로 보입니다. 다만 이 부분은 추후 보증기관 심사에 중요한 요소이므로, 반드시 확인 후 채워져야 합니다. 공란 상태라면 함부로 서명하지 않는 것이 안전합니다.

3. 임차인 입장에서의 유불리
   이미 확정일자와 전입신고를 마친 상태라면, 보증금 5천만 원은 주택임대차보호법상 거의 전액 보호 범위에 해당합니다. 수도권 기준으로 최우선변제금도 포함되므로 실질적 위험은 크지 않습니다. 다만 건물 전체가 경매로 넘어가는 경우, 다른 임차인들의 보증보험 가입 여부에 따라 보증금 반환 순위나 절차에서 차이가 발생할 수 있습니다.

4. 동의 거부 시의 영향
   임차인이 동의를 거부하면 임대인이 보증보험 가입에 제약을 받을 수 있습니다. 다만 임차인에게 불이익이 직접 발생하는 것은 아닙니다. 오히려 일부보증 동의가 임차인에게 특별히 유리한 것도 아니므로, 서명 전에 구체적인 보증 범위(금액, 기간)를 확인하는 것이 우선입니다.

5. 대응 방안

• 등기부등본을 발급받아 근저당권 설정 여부와 금액을 확인하세요.

• 보증보험에서 실제 보증해주는 금액이 얼마인지, 본인의 보증금 전액이 포함되는지 서면으로 확인을 받으세요.

• 애매하거나 불리하다고 판단되면 동의하지 않고 “확정일자 + 전입신고”만으로도 충분히 보호를 받을 수 있습니다.

정리하면, 지금 상황에서 무조건 싸인할 필요는 없습니다. 서류의 공란이 채워지고, 보증보험에서 실제 보증금액이 어떻게 되는지 확인 후 판단하시는 게 안전합니다.

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

임차인으로서는 해당 서류에 반드시 서명을 해야 할 의무는 없습니다. 또한 해당 서류에 서명을 할 경우 추후 어떤 법적인 책임 또는 제한이 발생할지 현재로서는 명확하게 예상하기 어려운 부분이기 때문에 임대인에게 명확하게 설명을 받으시고 그 내용에 따라서 납득 가능한 경우에만 서명을 해주시는 것이 좋겠습니다.