전세 확정신고는 입주후에만 가능한지요?

Question

아파트를 전세로 임대차 계약을 할 때 대항력을 갖기 위해 확정신고를 하는데 확정신고 날짜가 하루정도 뒤로 되어 사기를 당하기도 한다고 하던데 그전에 임대차계약서를 근거로 확정신고를 하여 계약날짜의 0시를 기해 발효되게 할 수 있는지요?

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

계약서쓰고 거래신고를 먼저하게 되는데 그때 계약서가지고 동사무서에 가서 거래신고 하시면 확정일자는 자동부여됩니다

그리고 잔금치르고 전입신고 하시면 됩니다

Answer 2

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

확정신고라는 말은 없습니다.

대항력은 전입신고를 통해서 생깁니다.

그외 우선변제권을 위해 확정일자를 받습니다.

입주하는 0시부터 대항력을 발생하게 하려면 그 전날 전입신고를 해야 합니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

확정일자부여는 대항력과 관계가 없습니다. 즉 대항력은 전입신고를 한 익일 0시에 효력이 생기고 해당 시기부터 이전 받아두었던 확정일자에 따른 우선변제권 효력도 생기게 됩니다. 계약서 작성과 대항력은 상관이 없으며, 언제작성하건 전입신고를 해야지만 익일00시부터 대항력이 생기는 것입니다.

답변이 도움되셨다면 추천부탁드립니다 .

Answer 4

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 상기 질문요지를 고려할 때 대항력 발생시점에 대한 질문으로 보입니다.

1. 대항력 발생시기 : 확정일자(또는 임대차신고) 및 전입신고를 한 날을 기준으로 늦은 날 기준으로 발생
2. 확정일자 등을 받을 수 있는 시기는 계약서를 작성하면 언제든지 가능, 전입신고는 잔금일자에 해야 함, 이러한 경우 잔금일자 및 전입신고가 동일한 날에 한 경우 그 다음날부터 대항력이 발생합니다.

Answer 5

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

전월세신고(임대차신고)는 계약서를 작성하고 가까운 주민센테에 방문하여 신고를 하거나 정부24 또는 부동산거래관리시스템에 접속하여 신고를 할 수 있습니다. 전월세신고(임대차신고)를 하면 확정일자는 자동으로 부여되고 전입신고는 별도로 해야합니다. 전입신고도 인터넷(정부24)으로 가능합니다.

신규 계약 또는 계약갱신 시 보증금6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 시 전월세신고를 해야 합니다. 현재는 계도기간으로 신고를 해도 되고 안 해도 됩니다. 2024년 6월 1일 부터 의무적으로 시행합니다. 이후 신고하지 않아 적발시 과태료 5~100만원을 부과합니다.

전월세신고를 하지 않는다면 계약서를 작성하고 확정일자를 받아야 합니다.

이사하기 전에 전월세신고를 하거나 확정일자를 받아도 됩니다.

그리고 확정일자를 받는 날부터 효력이 발생합니다. 확정일자는 우선변제권의 요건 중 하나로 우선변제권의 요건은 대항력+확정일자입니다.

대항력의 요건은 전입신고+점유입니다. 대항력의 효력은 전입신고를 한 다음날 0시부터 발생합니다. 전입신고와 확정일자를 같은 날에받으면 우선변제권은 대항력의 효력때문에 다음날에 효력이 발생합니다. 확정일자를 더 빨리 받고 후에 전입신고를 하게 되면 전입신고 다음날에 우선변제권이 발생합니다.