전세계약 명의자 변경에 대하여 알고싶습니다

Question

전세계약을 돈을 빌려준 사람의 명의로 했다가 돈은 갚았는데 명의 변경을 안하고 살다가 재건축으로 기한이 정해져있어서 계약자 변경을 하고싶은데 집주인은 계약자한테 돈을 돌려주고 다시해야 된다고하고 저는 계약자한테 주인을 만나서 자기와는 관계가없으니 계약변경을 해주라고 한다고 하는데

주인은 부동산에서 계약자한테 돈을 줘야된다고만. 하여서 어떻게해야 될지를몰라 사연을 올립니다

계약자는 주인과 저 셋이만나서 말해주겠다 하고요

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  전세계약 명의자는 계약상 권리의 주체이므로, 명의 변경은 원칙적으로 임대인과 기존 계약자 모두의 동의가 있어야 가능합니다. 임대인이 기존 계약자에게 보증금을 반환하고 새로운 계약을 체결해야 한다고 주장하는 입장은 법적으로 일반적인 처리 방식에 해당합니다. 다만 기존 계약자가 명의 변경에 동의하고, 임대인 역시 동일 조건의 계약 승계를 명확히 승인한다면 삼자 합의에 의해 계약자 변경이 가능합니다.

• 법리 검토
  민법상 임대차계약은 당사자 간의 채권계약으로, 계약상 지위를 제삼자에게 이전하려면 상대방의 승낙이 필요합니다. 기존 계약자가 보증금을 출연한 명의자라면, 보증금 반환 의무는 여전히 임대인이 그 계약자에게 부담하게 됩니다. 질문자와 기존 계약자 사이의 금전 정산이 완료되었다는 사정만으로 임대인이 계약자를 변경해 줄 법적 의무가 발생하지는 않습니다.

• 사안에 대한 구조적 해석
  현재 임대인이 기존 계약자에게 보증금을 지급하고 계약을 종료한 뒤 새로 계약하자는 입장을 고수하는 이유는, 향후 재건축으로 인한 반환 책임을 명확히 하기 위함으로 보입니다. 기존 계약자가 임대인과 질문자 앞에서 계약관계에서 이탈하겠다는 의사를 명확히 표시하고, 삼자 간에 보증금 귀속과 반환 상대방을 특정하는 합의서를 작성한다면 실무상 계약자 변경이 수용되는 경우도 있습니다.

• 실무상 대응 방향
  우선 임대인, 기존 계약자, 질문자가 함께 만나 계약자 변경에 대한 서면 합의를 시도하는 것이 필요합니다. 이때 기존 계약자가 보증금 반환 청구권을 질문자에게 이전한다는 취지의 합의가 명확히 기재되어야 합니다. 임대인이 이를 거부할 경우 강제로 명의 변경을 요구하기는 어렵고, 결국 기존 계약 종료 후 신규 계약 체결 방식으로 정리할 수밖에 없다는 점도 함께 염두에 두셔야 합니다.