전세 세입자는 보증금이 전재산입니다. 선순위채권과 후순위채권의 차이와 후순위일 경우 받는 불이익은 뭔지 궁금합니다.

Question

친구가 현재 1억 7천에 빌라에서 전세세입자로 산지 2년이

다 되어간다고 합니다.

그런데 그 건물에 4채가 전세세입자라고 합니다.

다들 이사하면서 전입신고 및 확정일자는 받았을 텐데

건물에 빚이 있고 현재 넘어갈 위기에 있다고 합니다.

이런 경우 4명의 세입자 가운데 누가 선순위가 되는 건가요?

대출보다 먼저 확정일자 받은 사람이 우선순위가 되는건가요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 일반적인 빌라의 경우 구분건물로써 각 호수별로 등기가 되어 있기에 건물내 다른 호수 세입자는 본인권리관계에 아무런 영향을 주지 않습니다. 만약 한건물이 하나의 등기부로 이루어진 다가구 형태일떄 각 세입자 전입신고 및 확정일자에 따라 우선순위와 배당순위가 달라지게 됩니다, 그에 따라 가장먼저 등기부를 통해 다가구, 다세대 여부를 판단하는게 우선입니다.

그리고 보통 경매가 진행되면 말소기준권리가 중요한데 보통 말소기준권리는 가장 등기접수일이 빠른 (근)저당권, (가)압류, 경매개시결정등기이 되게 되고 해당 권리를 기준으로 세압자의 전입신고일자를 비교해 말소기준권리보다 선순위인지 후순위인지를 구별하게 됩니다. 만약 대항력 있는 선순위임차인이라면 경매가 끝난이후에도 임차권이 소멸되지 않아 낙찰자에게 대항하여 주택인도룰 거부할수 있지만, 후순위라면 경매로 인해 임차권이 소멸되어 낙찰자 퇴거요구에 퇴거를 하셔야 합니다. 만약 후순위이고 배당을 통해 전액배당을 받지 못하였다면 보증금 회수를 하지 못한 상태로 주텍에서도 쫓겨나는 것으로 이해를 하시면 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

대출과 선순위 전세입자가 있다면 대출은 등기에 기재된 날자와 선순위 세입자는 전입신고와 확정일자날자를 보고 순위를 따지게 됩니다

후순위는 전세보증금을 못받을수도 있습니다

그래서 순위가 중요합니다

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

네 우선변제권 순위에 대해서는 확정일자를 받으면 우선변제권이 생기지만 우선변제권은 전입신고를 통해 권리를 발생시킨 후 우선변제권을 정상적으로 행사할 수 있으므로 전입신고와 확정일자 2가지 모두 완료한 시점에서 가장 빠른 순서대로 가게 됩니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

건물에 빚이 많아서 경매로 넘어가는 경우 순서대로 배당을 받게되는데 여기서 순위를 따지게 됩니다. 순서는 경매비용, 필요비와 유익비, 소액임차인인 경우 최우선변제와 임금채권자, 당해세와 확정일자 받은 순으로 우선변제권에 따른 세입자의 보증금과 저당권, 일반 임금채권, 일반 조세채권, 공과금, 일반 채권 순으로 받게됩니다. 친구분의 경우에는 소액임차인 (서울의 경우 1억 6500만원이하) 에 해당되지 않기에 다른 세입자들 및 저당권과 확정일자를 받은 순서로 따져서 배당 받게됩니다. 2023년 4월 1일 이후에는 당해세중 임차인의 확정일자보다 빠른 당해세만 선순위이고 임차인의 확정일자보다 늦은 당해세는 후순위 배당으로 변경되었습니다.

Answer 5

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

세입자는 대항력을 갖춘순서대로 순위가 결정되며 대출 또한 대출시점기준으로 세입자들과 순위가 결정됩니다.

Answer 6

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

임대차관계에서 확정일자는 등기설정 관계에서의 선순위의 법률효과를 발생합니다

대출 우선 순위와는 아무런 관련이 없다고 봅니다

그리고 최우선변제권으로 전세금 전액으인 1억 7천만원을 전체 반환받는 것이 아니라 지역별 금액졀 규정에 따라 최우선으로 최소금액만 받기 때눈에 대략 1/5정도 밖에 반환된다는 점을 유의하시기 바랍니다