저당권과 근저당권 차이가 무엇인가요?

Question

전세 계약을 할 때에 등기부 등본에 저당권 혹은 근저당권이 있는지 확인하라는데, 저당권과 근저당권 차이가 무엇인가요?어떤 점에서 다른 건가요?

양정섭 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.저당권이란저당권은 상환하지 못할 것을 대비하여 부동산을 담보로 대출을 해주는 것입니다. 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우저당을 잡아 둔 채권자가변제를 받을 수 있는 권리입니다. 대출금을 상환하지 못하게 되면은행은 경매신청을 할 수 있고채권을 회수할 수 있습니다.근저당권 계속적인 거래 관계로부터발생되는 불특정 다수의 채권을 향후결산 기일에 일정한 한도액까지담보하기 위해서 설정하는 것입니다.여기에서 일정한 한도액은채권최고액을 의미합니다.근저당권은 현재 정확한 금액이정해지지 않았지만 앞으로생길 채권을 담보로 저당권을미리 설정하는 행위입니다.따라서 구체적인 금액이 아닌 최고 한도 금액을 담보로 정하게 됩니다.여기서 최고 한도 금액은 등기채권액이아닌 채권최고액으로 기재를 합니다.차이점은 저당권 같은 경우채권이 소멸하면 함께 소멸되는 부종성이 있는 반면,근저당권은 피담보채권이 소멸하더라도 결산일 채권이확정되기 전까지는 그대로 유지합니다. 근저당권을 소멸시키기위해 말소등기를 해야합니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.저당권과 근저당 모두 해당 목적물을 담보로 돈을 빌린 건 같습니다. 다만 저당권은 채권금액이 고정되어 있고 채권금액이 변동될 경우 변경등기를 통해 금액을 고쳐야 합니다. 즉 1억을 빌려서 2천을 갚고 또 2천을 갚고 한다면 갚을 때마다 채권금액에 대한 수정이 불가피합니다. 즉 비용이나 효율성 측면에서 불리합니다. 근저당의 경우는 채권최고액을 설정하여 완전변제가 되기 전까지는 그 범위내에서 채권금액이 변동가능합니다. 즉 1억을 빌리면 채권 채권액을 1억2천으로 등기하고 빚을 나누어 같아도 등기부상 채권액을 수정할 필요가 없습니다 . 일반적으로 원리금상환방식으로 대출을 갚을 경우 매달 원금일부가 상환되는 것과 같기 때문에 대부분은 근저당을 설정합니다.