부동산 월세 계약해지 손해배상 질문드려요

Question

월세 계약을 1년을 했습니다.월세를 내고 살던중상황으로 인해서 월세 4개월분을 못냈습니다. 월세를 못내기 시작되기전에집주인 한테 연락해서 상황을 설명하고 2개월분을 못내게 될거같다고 연락 했고방도 내놓는 다고 말했습니다.그리고나서 더 월세를 못내게 될때 계약사항에 있던 월세 2개월 분을 못 내게 되면계약 해지가 되는 부분을 말하며 계약을해지 하고 못낸 월세를 보증금 에서 제외하고보증금을 돌려 달라고 했더니 집주인은 그렇게는 안된다고 했습니다그런데 집주인은 갑자기 연락이 와서는계약해지를 한다고 하고1계약된 1년중 남은 기간을 모두 제외 하고보증금을 준다고 손해배상을 이야기하며 당장 방을 빼라고 했습니다 .이렇게 손해배상을 남은 월세 계약기간을 보증금에서 제외 하고 남은 보증금을 받는게 맞는건지 문의 드립니다.해지하고 방을 안뺄시 민형사상 책임을 물을 것이며변호사 비용도 요구 한다고  말했습니다.뭔가 너무 일방적으로 당하는것 같아 방법이 없는지손해배상이란것이 월세 살면서 기물파손인줄만 알았는데어디부터 어디까지 인지 몰라 문의드려요어떻게 대처해야 할지 조언 부탁 드려요계약 사항은 이렇습니다.[계약7조 ]채무불이행과 손해배상예정임대인 또는 임차인은 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을경우 그 상대방은 불이행 한자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해지 할 수 있다. 이 경우 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게청구할수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상으로 기준으로 본다.

고경훈 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 질문자님께서 임차인으로서 월세 2개월 이상 체납을 하는 경우 자동 계약해지가 되는 것이 아니고 임대인의 선택에 따라 결정되는 사항입니다.  상기 계약 7조 내용은 잔금 지급이전에 적용되는 조항입니다. 기타 사항은 임대인과 협의를 하여 해결을 하시거나 아니면 새로운 임차인이 입주할 때 까지 대기를 해야 합니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.답변에 너무 기분나쁘게 보지는 않으셨음 좋겠습니다. 질문자님은 임차인으로써 임대차를 계약하시면 의무와 권리가 생기게 됩니다. 월세부담은 너무나 당연한 의무입니다.이러한 지급의무에는 기한에 맞추어 지급하는 것또한 포함 되고 본인의 의무를 이행하지 않을 경우 권리에 대한 제제가 가해지게 됩니다. 질문에서 법으로 정한 2기에 달하는 월세를 밀린경우 원칙적 계약해지가 가능합니다. 물론 이 해지는 의무를 이행하지 않은 임차인이 아닌 임대인 권리입니다. 다만, 월세체납으로 인해 임대인이 계약해지를 요구할 경우 거주기간동안의 월세만을 내시면 되고, 위 조건에 동의하지 않으면 임대인은 추가적인 손해배상을 원한다면 이는 소송을 통해 하는게 맞습니다. 그리고 해당 부분으로 형사적 책임은 존재하지 않습니다. 약간의 협박성 표현으로 보입니다, 일단은 계약해지의 책임이 있는 만큼 적절한 선에서 합의를 하시는게 가장 좋습니다 \,

홍성택 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.일단 임대인은 재계약을 거부할 사항이며 질문자님께 보증금에서 그간 못 받은 4개월에 대한 부분을 제하고 반환할 수 있습니다.(간혹 법정이자를 제외하고 반환하는 경우도 있습니다.)하지만 1년 계약기간 중 계약기일을 다 못채우고 나갈 경우 임대인은 보증금을 돌려주지 않을 권리가 있습니다. 얼마나 그 집에 거주하셨는지는 모르겠지만 예를 들어 1년 계약을 했는데 6개월을 살았다고 치면 일반적으로 조기에 퇴거할 시 새로운 임차인을 구해 놓고 나가야 임대인들이 보증금을 돌려줍니다. 마지막으로 손해배상이라는 것은 조기퇴거로 인해 향후 받을 월세를 못받는 부분까지 생각한 개념이라 위에서 말씀드린 임차인을 구해 놓고 퇴거하시는 부분을 생각하시면 됩니다. 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

김영관 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.임대인이 임차인때문에 입은 손해를 손해배상 청구하는것 입니다. 밀린월세와 중개수수료 정도만 가능합니다.