전세 계약 특약의 법적 효력이 있을까요?

Question

먼저 저는 임대인입니다.

전세 계약 당시 아래와 같은 특약 사항이 있었습니다.

- 임차인의 사정에 의해 임대차기간 만기일 전에 퇴거시 임대인에게 3개월전 통보해 주기로 하고 임대인은 협조하여 주기로 한다.

전세 계약 만기는 내년 9월이고, 최근 임차인이 내년 2월에 퇴거 예정이라고 통보해 왔습니다.

저는 2월에는 보증금을 못 돌려주겠다는 입장인데, 혹시 위의 특약 사항에 법적 효력이 존재 할까요? 가능하다면 9월까지 계약을 유지하고 싶은 입장입니다. 답변 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

특약의 효력이 존재한다고 보아야할 것으로 사료 됩니다.

제가 변호사 판사도 아니지만, 현장 실무 담당 공인중개 전문가로서보건데,

그 특약이 법적인 강제 구속력이 없다 하여도, 기재명기한 특약의 성격상 그 의미로 보아 상호 신의 성실의 원칙에 의거, 계약의 정신을 존중하여야 준수하면 더 좋을 것으로 사료 됩니다.

임대인이 협조를 해주도록 특약이 작성되었는데도, 협조를 아예 하지 않고 아무 의미나 효력이 없다면 군더더기 사족이고, 특약이 아니지요.

잘 헤아리셔서 유종의 미를 거둘 수 있도록, 가능하면 협조하셔서 선처해주시기를 기원합니다.

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

그렇게 약속을 하셨고 특약을 작성하였는데 그러한 일이 벌어졌으면 그에 대한 책임이 있을것으로 보입니다.

만약 이게 반대였다면 임차인에게 불리한 특약으로 무효로 볼수도 있을 것 같은데 위 특약은 임차인에게 불리한 특약으로 보기 어려워 임대인분이 지키셔야 할 것으로 보이네요.

답변이 도움이 되셨다면 추천 한번 부탁드립니다^^!

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문에 적어주신 특약의 경우는 효력이 있을것으로 생각됩니다. 다만 위에 특약에서 임대인은 협조해주기로 한다는 문구가 해석에 따라 논쟁의 소지는 있어보입니다. 즉 협조라는게 단순히 중도해지를 거부할수 없다는 걸로는 볼수 있지만 보증금을 돌려준다거나 다음 임차인과 중개수수료를 받지 않는다는등의 명확한 내용은 없기때문입니다. 일단은 특약에 따른 만기전 보증금반환은 없는 내용으므로 다른것보다 다음 임차인을 구해 보증금을 받고 나가는 것으로 협의하시고 기타 수수료등은 양보하시는게 좋을듯 합니다.