전세계약에서 전입신고명단에 세대원(가족)만 남은경우 추후 임차권등기설정이 가능한지?

Question

안녕하세요.

전세계약으로 살다가 이번 8월에 새로운집으로 이사를 갈 예정입니다.

집주인분이 새로운 세입자를 못구하면 보증금을 못준다고 하셔서 대비책을 마련해야할것같습니다.

상황을 설명하자면 저는 돌아오는 8월 초 다른집으로 이사가면서 새집에 전입신고를 해야하며

기존집은 9월 중순(법정기준)이 되어야 계약종료일이 되기때문에 그사이에 제가 아무런 대비책없이 전출을 해버리면 대항력과 우선변제권을 잃게될 수 있다는 사실을 알았습니다.

관련내용을 찾아보니 가족을 전입신고시켜서 저 혼자 전출을하면 기존 대항력을 유지할수 있다는 이야기를 많이 찾아볼수 있었는데, 이 내용을 확인하고자 변호사 채팅상담을 진행하니 변호사님은 어느정도 위험이 있을수 있다는 말씀을 해주셨습니다.

어쨋든 제가 8월초에 전출해야하는 상황은 변동이 없습니다.

그래서 결론적으로 두가지 질문을 드립니다.

1. 가족을 미리 세대원으로 전입신고 시켜놓고 8월 초 저는 전출, 그리고 9월중순 기존집의 계약종료일 시점에 제가 임차권등기를 설정할때 기존대항력이 유지되고 임차권등기설정이 가능할지?

2. 가족을 세대원으로 전입시킨 후 세대주로 변경. 그 이후 저는 세대원의 입장으로 전출했을때 세대주는 남아있으니, 위의 케이스보다 더 확실한 대항력을 가질수 있을지? (아니면 혹시 더 불리한 상황이 될수도 있는지?)

많은 전문가분들의 답변을 부탁드립니다. 감사합니다!

Answer 1

우리 법원의 판례는 계약 당사자가 전출(이사)하더라도,

가족이 세대원으로 거주하고 있다면 대항력이 유지되는 것으로 보고 있습니다.

대항력이 유지되므로, 임차권등기설정도 가능할 것으로 판단됩니다.

참조판례 : 대법원 1996.1.26 선고 95다30338 판결

대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없으므로 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는다.

Answer 2

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

좀더 편한방법은 이사가는집을 가족명의로 임대하여 대항력을 갖춰놓으시고 기존 집이 계약기간이 만료되면 임차권등기후 전입하여 계약서를 다시쓰는등으로 하시는것이 좋을듯 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.

1. 가족을 미리 세대원으로 전입신고 시켜놓고 8월 초 저는 전출, 그리고 9월중순 기존집의 계약종료일 시점에 제가 임차권등기를 설정할때 기존대항력이 유지되고 임차권등기설정이 가능할지?

==> 네 가능합니다. 기존 대항력을 유지하기 위해서는 현 임차주택에 가족의 일부 전입신고를 한 후 그 다음날부터 퇴거를 하여도 기존 대항력이 유지됩니다.

2. 가족을 세대원으로 전입시킨 후 세대주로 변경. 그 이후 저는 세대원의 입장으로 전출했을때 세대주는 남아있으니, 위의 케이스보다 더 확실한 대항력을 가질수 있을지? (아니면 혹시 더 불리한 상황이 될수도 있는지?)

==> 가능합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

세대주 변경여부는 크게 차이가 없습니다, 그리고 가족중 일부가 세대원으로 남아있더라도 대항력이 유지되는 만큼 만기후 보증금 미반환시 임차권 등기명령신청은 가능할것으로 보입니다. 다만 가족이라도 부모님처럼 직계존비속을 대상으로 하는게 더 확실할수 있습니다.