첨부한 등기부등본 설명 부탁드려요.

Question

총 4층이고 건물 시세는 약 40억 정도 되고, 제가 보는 집은(3층) 전세 3억입니다.

근데 건물주가 본인 아들에게 증여하려고 하는 거라고 합니다. 갑구에서 2번이 건물주이고, 1번이 그 아들입니다.

그런데 을구에서 채무자가 아들로 채권최고액 3.6억 되어 있습니다.

1. 첨부된 등기부등본 설명 좀 부탁드립니다.

2. 등기부등본만 봤을 때 전세계약 해도 무방할까요?

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Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

등기부만 보았을 경우 아들이 현재 건물에 대한 최초 등기권리자이며, 현재 소유자 역시 갑구 1번 아드님입니다. 그리고 2번 가등기는 현 소유자 아들이 아버지에게 매도를 하겠다는 예약으로 볼수 있고 현재 상태에서는 2번 가등기권자인 아버지는 현 건물에 임대차를 체결할 권리는 없다고 볼수있습니다. 그리고 2번 가등기가 본등기 되었을 경우 임대차 계약이 실효될수 있습니다. 등기부상 내용으로 볼때 현 소유자인 아들과 임대차계약을 체결하고 2번 가등권자인 건물주(아버지)의 임대차 동의를 받고 계약을 해야합니다. 그리고 잔금시 근저당말소 특약까지 넣어야 선순위 임차권 효력을 얻을수 있습니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

주택을 신축하고 보존등기는 아들 명의로 근저당권설정 채무자도 아들로 등기되어 있네요.

근저당권 채무자가 아들이라고 하는데 소유권이전청구권가등기도 설정되어 있습니다.

질문자님의 내용에 건물시세가 정확하다면 근저당권 채권최고액은 문제가 되지 않을 것 같으나

가등기를 원인으로 본등기를 하면 가등기 이후 발생한 모든 등기 원인은 자동으로 소멸합니다. 가등기 원인을

확인해 보시고 계약을 진행하셔야 할 겁니다.

Answer 3

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

아들이름으로 보존등기 후 건물주 이름으로 소유자가 변경 된 시점에

채권최고액이 보존등기한 아들이름으로 되있는게 이해가지 않습니다.

결과적으로 다가구주택 전세를 보시는 거면

총 세대의 전입세대열람원과 각각 보증금이 얼마인지를 먼저 아신다음

추후 경매로 진행시 보증금에 문제가 있는지 체크를 필수로 하셔야 합니다.

번거로우시다면 전세보증보험이 가입되는 조건인지 확인하시고

진행하셔도 무방할 거 같습니다.