전세집 경매 시 해당 집의 근저당권은 어떻게 되는 건가요?

Question

현재 전세로 거주 중인 집을 집주인이 전세보증금을 돌려줄 수 없어 경매를 걸려고 합니다

저는 선순위 임차인으로 대항력이 있는 상황입니다

전세보증금은 현 주택 시세의 약 55프로 정도이고, 추가로 근저당이 시세의 80프로 가량 잡혀있습니다

(근저당은 은행이 아닌 개인 간 사채입니다)

집 시세가 10억이라고 가정했을 때, 보증금 5.5억에 8억을 대출받아, 보증금과 근저당을 합치면 13.5억인 거죠...

다행히 저는 선순위라 보증금을 보전받을 수 있는 상황 같은데요

때문에 셀프 낙찰이 고려되는 상황입니다

다만 궁금한 점은 만약 경매로 집을 매입하게 된다면 집에 걸려있는 근저당권도 같이 인수가 되는 형식인지 궁금합니다

셀프 낙찰에 대한 사례를 찾아봐도 보증금에 대한 얘기는 있어도 근저당권에 대한 건 찾기 어렵더라고요...

만약 전세보증금 5.5억을 상계해 소유권 이전을 받게 된다면 근저당은 임대인이 알아서 할 일이고 저와는 상관 없는 게 될까요?

추가로 경매 진행되는 동안 제가 불필요하게 지출하게 되는 전세대출금에 대한 것도 보상받을 수 있는 지 궁금합니다

감사합니다

김희영 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.선순위 임차인이라도 전세권 등이 설정되어 등기상에 표시되어 있지 않다면 가압류와 함께 전세보증금반환소송을 진행해야 합니다.전세보증금 반환이 불가함을 전세 기간 만료 전에 알게 된 경우에는 우선 내용증명 발송 (미반환시 임차인이 입게 되는 손해인 계약 파기시의 계약금, 대출금 미상환으로 인한 연체대금 등과 임대인의 책임소지를 명시합니다.)하여 소송 근거를 마련합니다.  집주인이 연락이 되지 않으면 법원에 의사표시 공시송달 신청하여 임대차계약 해지통보 (늦어도 만료일 2개월 이전까지) 및 전세보증금반환소송 준비하고 전세자금 대출에 대해서는 대출연장 가능 여부 확인 및 HUG에 계약해지통지 발송 여부 사전 문의 후 진행합니다. HUG에서 대출연장을 위해 계약 갱신이 필요하다면 해지통보를 보류합니다.  계약갱신에 무관하게 대출 연장이 된다면 해지통지 - 임대인에게 통지하였다는 근거가 필요하므로 전화통화 녹취, 문자 메시지 발송, 내용증명으로 계약해지 통보 후 이를 근거로 의사표시 공시송달 신청임대인이 향후 재산을 처분 또는 은닉하는 것을 방지하기 위한 가압류를 진행합니다.전세보증금반환소송에서 승소했을 때 임대인이 보증금을 순순히 돌려주면 좋겠지만 그렇게 되기 어려운 경우가 대부분이므로 강제집행하여 경매를 통해 보증금과 지연이자 등을 환수하며 소송비용청구도 실시합니다.경매를 진행하게 되면 후순위 근저당권은 없어지고 배당을 받게 되는데 선순위 권리자가 배당 받고 남은 금액에서 가져가게 됩니다.처리과정이 복잡하고 비용과 시간이 많이 소요될 수 있으므로 경험이나 관련지식이 많으신 편이 아니라면 전문가와 상의하시는 편을 추천 드립니다.  원만한 해결이 되시기를 바랍니다.

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 질문자님께서 낙찰을 받는 경우 선순위 근저당 등 모두가 말소대상입니다. 기타 사항은 가능하지만 낙찰가격에 따라 많은 변수도 있을 수 있음을 참고하시기 바랍니다,

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자동으로 셀프낙찰이란건 없습니다. 본인이 직접 입찰에 참여하고 경락대금에서 배당받을 금액을 상계처리 하시는 방법이며, 다른 입찰자가 더 높은 금액을 써 내어 최고가 매수인이 된다면 그때는 임차인 우선매수권을 사용해 해당 입찰 금액에 소유권을 이전받으셔야 합니다. 즉, 보증금만으로 인수가 될지 그 이상 금액으로 될지는 알수 없습니다.  또한 보증금외 발생된 손해에 대해서는 임대인에 대한 별도 청구를 하셔야 하나 손배소에서 승소하더라도 임대인 지급능력이 없다면 회수가 어려운게 현실입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

구자균 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.경매로 넘어갈 경우 후순위 물권은 소멸 됩니다.개인채무로, 해당 주택에 저당권을 잡은 상황이니 낙찰자가 고려할 상황은 아닙니다.ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.