조정지역 아파트 판매시 의무거주 기간 알고싶습니다.

Question

안녕하세요

광주 북구 프라임서희스타힐스 27평형 일반분양으로 청약 해서 들어와있습니다

총 4억 8천정도 들었습니다.

그런데 조합원에서 34평형을 4억 초반대에 내놧습니다.

팔리지는 않을것같아서

월세로 전환하고 다른곳에 가서 살려고 합니다.

제가 지금 실거주 2년이 되지않았습니다.

생애첫 주택 대출입니다.

4년정도 뒤에 아파트를 판매했을때

5~5.5억으로 올랏을거라 가정하고 실거주 2년을 못채우면 양도세 70%를 내야되는걸까요?

생애첫 주택 으로 취등록세 감면받은건 실거주 3년이라고는 알고있습니다.

실거주 2년을 채우고 다른곳으로 이사를 가야하는것인지

조정지역이 규제가 풀렸다고하는데 그또한 사실인지

조정지역이 규제가 풀렸으면 2년이내 팔아도 되는건지

어차피 2년이내 팔아도 아파트값이 떨어져 양도소득세는 없다는것을 압니다.

그럼 제가 다른곳으로가서 이사를 갓을경우 그뒤로 아파트 값이 올랏을경우에

제가 실거주 기간을 채워야하는 의무기간이 있는지요?

집앞부동산에 여쭈어봣을때엔 다른주택을 취득후에 3년이내는 비과세 3년이후로는 과세라고

들었습니다. 이건또 무슨말인지...잘모르겠습니다..

제가 부동산을 잘몰라 죄송합니다.

답변 부탁드리겠습니다..

감사합니다..

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

주택 취득당시에 조정지역이었고 이후 해제된 경우에는 2년 보유 및 2년 실거주를 하셔야 양도세 비과세가 적용될 수 있습니다. 하지만 양도차익이 없다면 양도세가 과세되지 않습니다.

부동산에서 이야기 한것은 일시적 1세대 2주택에 대한 내용인데, 일시적 1세대 2주택에 해당되려면 먼저 종전주택을 사고 난 뒤 1년이 지나고 나서 신규 주택을 취득해야 하고, 종전 주택을 2년이상 보유 (취득당시 조정대상지역이면 실거주 2년, 비규제지역이면 보유2년만으로 가능)해야 하며, 신규 주택을 사고 난 뒤 3년이내에 종전 주택을 처분함을 모두 만족해야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 실제 거주해야 양도세 비과세가 적용됩니다.

단순 보유 2년 이상뿐만 아니라 실거주 2년 이상 필수 조건입니다.

취득 당시 조정대상지역이었으면 이후 조정지역에서 해제되었더라도 실거주 2년 요건은 그대로 적용됩니다.

생애 첫 주택 대출 및 취득세 감면을 받았더라도 2년 실거주 의무는 동일하며 2년 미만 보유 및 거주 시 양도세 중과 대상이 될 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 1가구 1주택일 경우 취득 당시 규제지역일 경우 2년 보유를 해야 향후 매도를 할때 양도소득세가 비과세 되고,

또한 취득 시 실거주의무가 있을 경우 실거주를 하셔야 취득세 감면등에 추징이 발생을 하지 않습니다.

즉 실거주의무로 세금 감면 받은 부분이 있을 경우 실거주의무를 지켜야 하는 것입니다.

또한 위의 주택 외에 추가로 주택을 하나 더 취득하게 되면 일시적 1가구 2주택자가 되게 되는데 이럴 경우는 기존 주택 1년 이상 실거주를 하고 신규주택 취득 후 3년 이내 기존 주택을 처분을 하게 되면 일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세를 받을 수 있다는 의미입니다.

감사합니다.

Answer 4

질문에 답변드리겠습니다. 질문자님께서 조정지역 지정된 당시에 이 지역에 있는 아파트를 구입하였다면 기본적으로 "2년 보유 + 2년 거주 의무"를 다한 후 매도를 해야 합니다. 그래야 양도소득세 비과세대사입니다. 기타 상세한 내용은 주변 세무사 사무소에 방문해서 상담을 받아 보시기 바랍니다. 개인별 여건에 따라 상이할 수도 있기 때문입니다

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

현재 지역 광주 북구는 비조정지역입니다

양도세 비과세 요건은 2년 보유만 충족 시 가능하고 거주는 하지 않아도 됩니다

양도세 70%는 1년 미만 보유 시에만 적용 되고 4년 뒤 매도 할때는 해당 없습니다

취득세 감면은 실거주 3년 요건 있어서 미이행 시에는 추징 가능합니다

일시적 2주택 비과세는 새집 취득 후 기존집을 3년 내 매도 시 비과세 가능합니다

Answer 6

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 마지막에 3년이내 비과세와 3년이후 과세는 일시적 2주택 양도소득세 비과세에 대한 부분입니다. 보통 2주택일때 첫주택을 매도하는 경우 해당 주택에 대해서는 비과세가 되지 않으나 ,일시적2주택요건에 해당되는 경우 비과세가 가능한데, 조건은 종전주택을 취득하고 1년이상 경과후에 신규주택을 취득하고 3년내 종전주택을 매도하면 종전주택에 대해서는 양도비과세가 됩니다. 단, 종전주택은 2년보유, 12억이하 1가구1주택 양도비과세요건에 충족되어야 합니다.

그리고 생애첫주택 취득세 감면의 경우 3년 실거주있는데, 3년내 매매나 임대를 할경우 감면받은 취득세가 추징되면 가산세까지 붙을수 있습니다. 그리고 정확한 구매시점은 모르겠으나, 규제지역에 따른 실거주의무는 구입시점에 해당 지역이 규제지역인지 여부가 중요하며, 이후 규제지역 해지가 되어도 취득시점에 규제지역이면 실거주 2년을 하셔야 합니다.