계약갱신권 청구 후 만기전 중도계약해지 임차인의 권리행사는 어떻게 될까요?

Question

안녕하세요,

다가구 주택에 보증보험없이 전세로

22.3~24.2 거주 했습니다.

(24년 3월)임대인측에서 동일조건으로 계약갱신권청구를 제시하여 합의하에 재계약서를 작성하게 됐습니다.

다만, 당시 결혼 계획이있어 중도 퇴실 해야하며, 3개월전 통보만 해달라고 하셔서 해당내용은 구두협의했습니다. (증거 없음)

(25년 2월) 현재 5월에 신혼집 입주로 인해 중도계약해지 통보를 하였으나, 세입자가 구해질때까지 보증금반환이 어렵다고 하셔서 저도 세입자를 알아보고 있습니다. (

다가구라 보증보험이 안되서 후속 세입자 구하기도 어려운 상황입니다.)

하지만, 일방적 중도계약해지라며 복비도 제가 부담하라고 하시고 세입자도 적극적으로 찾아야하는 상황입니다.

25년 5월에는 물론 26년 3월 만기시점에도 세입자 없이는 보증금을 돌려줄수 없다고 하여 제가

어떻게 액션을 취해야할지 고민입니다.

(질문드립니다!)

1. 동일조건으로 계약갱신권 청구 후 기간이 기재된 서면으로 재계약했을때 중도계약해지시 임차인이 복비 부담해야하는지?

2. 3개월 전 통보로 계약해지 및 보증금 반환은 임차인이 주장할수 없는지? (법으로 보호받을 수 없는지)

3. 25년5월 신혼집에는 신혼부부대출을 받아 들어가는 만큼 저의 전입신고가 필수적이며, 5월까지 세입자를 못구해서 보증금을 돌려받지 못할경우 임차권등기후 전출해도 될지도 궁금합니다.

제발 도와주세요! 감사합니다🥺

Answer 1

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

앞서와 같은 취지의 질문으로 보입니다

주택임대차법

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

[전문개정 2008. 3. 21.]

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

[본조신설 2020. 7. 31.]

위와 같이 계약 갱신 청구권을 행사한 경우에도 묵시적 갱신의 계약 해지가 준용되기 때문에 임차인은 계약 해지를 통보하고 3개월 후에 계약 해지를 주장할 수 있습니다.

그 이후에 작성한 계약서 역시 계약 갱신에 따라서 작성한 것임이 명백하다면 위와 같은 주장을 할 수 있는 것이고 다만 중개 수수료에 대해서는 위 계약서에 중도 해지시 임차인이 부담하기로 하였다면 그러한 내용을 감안해야 할 것입니다.

결과적으로 계약 해지 통보 후 3개월이 경과하면 계약이 해지되는 것이므로 임차권 등기 명령 등 가능합니다