재건축초과이익환수제는 어떻게 계산이 되나요?

Question

이번에 뉴스를 보니까 재건축초과이익환수가 폐지되지않고 그대로 유지가 된다고 하더군요.

그러다보니 재건축 단지들은 불만이 쌓이는 거 같고 이게 재건축에 큰 걸림돌이 될 가능성도 있다고 하는데 그렇다면 재건축초과이익환수제는 어떻게 계산이 되나요?

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

재건축 초과이익환수금은 개시시점부터 예정액의 산정 시점까지 해당 지역의 아파트 가격 평균 상승률을 기준으로 준공까지의 가격 상승률을 추산하게되는데, 다음과 같은 절차를 거쳐 계산됩니다.

초과이익은 (일반 분양 분양가 + 준공시점 조합원 주택 공시가격) - (추진위 승인일 기준 공시가격 + 개시시점주택가액 x 해당지역 평균 집값 상승률 + 개발 비용) 으로 계산하고, 재건축 부담금은 초과이익 x 10~50%의 부과율로 계산됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

초과이익 산정

초과이익 = 사업 완료 후 예상 시가총액 - 사업비용

시가총액은 준공 후 예상되는 아파트의 시세를 기준으로 계산되며, 사업비용은 토지비, 건축비, 금융비용 등을 포함합니다

초과이익이 발생하면, 그 일부를 환수하고

환수 비율은 초과이익의 규모에 따라 차등 적용되며, 일반적으로 초과이익이 클수록 높은 비율이 적용됩니다

환수되는 금액은 사업 완료 후 발생한 초과이익의 일정 비율로 제한됩니다

환수 금액은 사업 완료 후 5년 이내에 납부해야 하며, 이 기간 동안 분할 납부가 가능하다고 합니다

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

재건축 초과이익환수제의 부담금 계산 공식은 다음과 같습니다.

초과이익 환수금액 = [종료시점주택가액 -(개시시점주택가격+정상주택가격상승분+개발비용)] x 부담률 입니다.

여기서 개시시점 주택가액은 제건축 추진위원회 승인일의 감정평가액을 말하고, 종료시점 주택가액은 준공후 입주시점의 감정평가액을 말합니다. 정상주택가격 상승분은 개시시점 주택가액 x (연평균 정상주택가격상승률x사업기간)으로 구할수 있고, 연평균 정상주택가격상승률은 정부가 매년 고시하므로 이를 참고하시어 적용하시면 됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

재건축 초과이익환수제는 재건축 사업을 마치고 조합원 이익이 3000만원을 초과하게 될 경우 그에 비례해서 세율을 10%에서 1.1억을 초과하게 될 경우 50%까지 준공 하는 시점에 내는 것을 말합니다.

감사합니다.