재건축초과이익환수제는 어떻게 계산이 되나요?
이번에 뉴스를 보니까 재건축초과이익환수가 폐지되지않고 그대로 유지가 된다고 하더군요.
그러다보니 재건축 단지들은 불만이 쌓이는 거 같고 이게 재건축에 큰 걸림돌이 될 가능성도 있다고 하는데 그렇다면 재건축초과이익환수제는 어떻게 계산이 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
재건축 초과이익환수금은 개시시점부터 예정액의 산정 시점까지 해당 지역의 아파트 가격 평균 상승률을 기준으로 준공까지의 가격 상승률을 추산하게되는데, 다음과 같은 절차를 거쳐 계산됩니다.
초과이익은 (일반 분양 분양가 + 준공시점 조합원 주택 공시가격) - (추진위 승인일 기준 공시가격 + 개시시점주택가액 x 해당지역 평균 집값 상승률 + 개발 비용) 으로 계산하고, 재건축 부담금은 초과이익 x 10~50%의 부과율로 계산됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
초과이익 산정
초과이익 = 사업 완료 후 예상 시가총액 - 사업비용
시가총액은 준공 후 예상되는 아파트의 시세를 기준으로 계산되며, 사업비용은 토지비, 건축비, 금융비용 등을 포함합니다
초과이익이 발생하면, 그 일부를 환수하고
환수 비율은 초과이익의 규모에 따라 차등 적용되며, 일반적으로 초과이익이 클수록 높은 비율이 적용됩니다
환수되는 금액은 사업 완료 후 발생한 초과이익의 일정 비율로 제한됩니다
환수 금액은 사업 완료 후 5년 이내에 납부해야 하며, 이 기간 동안 분할 납부가 가능하다고 합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
재건축 초과이익환수제의 부담금 계산 공식은 다음과 같습니다.
초과이익 환수금액 = [종료시점주택가액 -(개시시점주택가격+정상주택가격상승분+개발비용)] x 부담률 입니다.
여기서 개시시점 주택가액은 제건축 추진위원회 승인일의 감정평가액을 말하고, 종료시점 주택가액은 준공후 입주시점의 감정평가액을 말합니다. 정상주택가격 상승분은 개시시점 주택가액 x (연평균 정상주택가격상승률x사업기간)으로 구할수 있고, 연평균 정상주택가격상승률은 정부가 매년 고시하므로 이를 참고하시어 적용하시면 됩니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재건축 초과이익환수제는 재건축 사업을 마치고 조합원 이익이 3000만원을 초과하게 될 경우 그에 비례해서 세율을 10%에서 1.1억을 초과하게 될 경우 50%까지 준공 하는 시점에 내는 것을 말합니다.
감사합니다.