전세와 잔금 납부시 절차가 궁금합니다.
다시 질문 올립니다.
신축 분양 받아서 잔금만 남아있는 상태입니다. (서울지역 / 25년 4월계약 / 도생)
전세를 주려고 하는데 전세 보증금을 현금으로 받아 잔금을 납부하고 등기도 같이 하려고 하는데 가능한가요?
어느 부동산은 된다 그러고 어느 부동산은 안된다 그래서 궁금해서 여쭤봅니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
신축 단지(특히 도시형생활주택)에서 세입자의 전세 보증금으로 수분양자가 잔금을 치르는 것은 실무에서 매우 흔한 방식입니다. 결론부터 말씀드리면 "충분히 가능하며, 이를 '잔금 동시이행'이라고 합니다."
다만, 부동산마다 말이 다른 이유는 '미등기 상태'에서의 대출 여부나 절차상의 복잡함 때문입니다. 정확한 절차와 주의사항을 정리해 드리겠습니다.
1. 전세금으로 잔금 납부 및 등기 절차
일반적으로 다음과 같은 순서로 하루(잔금일)에 모든 일이 일어납니다.
잔금일 오전: 세입자가 보증금 잔금을 임대인(질문자님)에게 입금합니다.
납부: 임대인은 즉시 그 돈으로 분양 대금 잔금과 옵션비, 연체료 등을 분양소(시행사) 계좌로 입금합니다.
입주증 발급: 분양 대금 완납 확인서를 받으면 관리사무소에서 '입주증'과 '열쇠(비밀번호)'를 줍니다.
등기 접수: 대금 완납 후, 미리 대기하던 법무사가 취득세 납부 및 소유권 이전 등기를 법원에 접수합니다. (신축은 보존등기 후 이전등기까지 시간이 걸릴 수 있으나 접수는 당일 가능)
2. 부동산마다 의견이 다른 이유 (체크포인트)
세입자의 전세대출 여부: 세입자가 전세대출을 받아야 한다면, 은행은 '임대인의 잔금 완납'을 조건으로 대출금을 실행합니다. 이때 대출금이 임대인을 거치지 않고 직접 분양 계좌로 입금되기도 합니다. 일부 까다로운 은행이나 단지는 미등기 상태의 대출을 꺼리기 때문에 "안 된다"고 말하는 부동산이 있는 것입니다.
현금 거래 시: 질문하신 것처럼 세입자가 100% 현금으로 들어온다면 절차는 훨씬 간단합니다. 임대인이 그 돈을 받아 분양사에 넣기만 하면 되므로 불가능할 이유가 전혀 없습니다.
3. 성공적인 거래를 위한 주의사항
분양 계약서 확인: 분양 계약서상에 '전매 제한'이나 '실거주 의무'가 없는지 다시 한번 확인하세요. (도시형생활주택은 대개 실거주 의무가 없으나 확인은 필수입니다.)
세입자의 대항력 보호: 세입자는 아직 등기가 없는 집이므로 불안해할 수 있습니다. 계약서 특약에 "임대인은 세입자의 잔금으로 분양 잔금을 전액 상환하고 소유권 이전 등기 절차를 즉시 진행한다"는 문구를 넣어 신뢰를 주어야 합니다.
위임 법무사 활용: 분양 단지 지정 법무사를 이용하면 잔금 납부 확인과 등기 접수가 더 빠르고 원활하게 연결됩니다.
세입자가 전세대출을 받아야 하는 상황인지 미리 확인해 보세요. 세입자가 대출을 받는다면 은행에서 질문자님의 분양계약서 원본을 요구하거나 특정 절차를 요구할 수 있어 미리 준비가 필요합니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
원칙상 안될것은 없습니다. 현재 서울내 토지거래허가구역으로 지정되어 있더라도 이는 신규매매시 허가를 요하는 부분으로 아파트에 대한 적용이므로 실제 도시형 생활주택의 경우는 입주시 임대차를 진행하는데 문제는 없는 것으로 알고 있습니다. 다만 전세대출에 대한 여부와 해당 도생의 별도 제한등의 이유로 이와 다를수는 있기에 해당 부분은 분양사를 통해 정확히 확인을 해보시는게 필요할듯 보입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
일반적인 구조이긴 합니다. 다만 전세들어 오는 임차인이 전세대출을 받는다면 전세대출 실행 시기를 잘 맞추셔서 한꺼번에 진행해야 합니다. 만약 전세 대출을 받지 않고 본인 자금이라면 큰 무리없이 진행되는 경우가 일반적입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세보증금을 받아서 잔금처리를 하고 소유권이전등기 까지 할수는 있습니다
하지만 전세입자가 대출을 받는다면 불가능하므로 대출을 받지 않는 사람을 찾으셔야 합니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
2025년 4월 계약을 하셨다면 2025년6월27일 대출규제인 소유권이전부전세대출이 이전규정을 적용을 받아서 전세대출로도 또한 전세금 전체 현금으로도 준비가 되면 전세금으로 잔금을 대체할 수 있을 것으로 사료됩니다.
다만 전세보증금이 시세의 어느정도에 형성이 되었는지 따라 갭만큼 자기자본이 필요할 수도 있습니다
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
10.15 대책으로 인한 토지거래허가제를 적용받는 주택 (아파트와 동일 단지 내 아파트가 1개동 이상 포함된 연립·다세대주택) 이 아닌 경우에는 실거주 조건이 없으므로, 주담대를 받지 않는다면 전세를 주고 전세보증금으로 잔금을 납부하여 등기를 진행할 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
가능합니다.
전세를 먼저 계약해 보증금으로 잔금을 납부하고 등기를 받는 것 가능한데 임차인이 이 상황에 동의하여 진행 해야합니다.
감사합니다.
다시 질문 올립니다.
신축 분양 받아서 잔금만 남아있는 상태입니다. (서울지역 / 25년 4월계약 / 도생)
전세를 주려고 하는데 전세 보증금을 현금으로 받아 잔금을 납부하고 등기도 같이 하려고 하는데 가능한가요?
==> 네 가능합니다. 통상 입주아파트는 잔금을 통해서 채무를 정산하는 것이 일반적입니다. 그러나 등기여부는 시간이 소요되는 만큼 나중에 처리를 해야 하는 사항입니다
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
신축 분양 단지에서 전세 보증금으로 잔금을 치르는 것이 ✔️일반적이지만 몇 가지 주의가 필요합니다. 우선 분양 대금 완납 후 입주 지정 기간 내에 잔금을 치러야 하며 세입자의 보증금이 잔금보다 많거나 같아야 원활한 처리가 가능합니다. 잔금 납부와 동시에 소유권 이전 등기 신청이 이루어져야 하는데 이를 위해 분양 주체인 시행사나 조합으로부터 등기에 필요한 서류를 미리 준비해야 합니다. 임차인 입장에서는 미등기 상태의 건물에 전세권을 설정하거나 대항력을 갖춰야 하므로 보증금 보호를 위해 전세자금 대출 가능 여부와 확정일자 부여 등을 꼼꼼히 확인하려 할 것입니다. 따라서 계약 시 잔금 납부와 등기 신청을 동시에 진행한다는 특약을 명시하고 법무사를 통해 당일 즉시 서류를 접수하는 절차를 밟는 것이 안전합니다.