갭투자 아파트 갈아타기 순서 궁금합니다.

Question

저는 충청도의 아파트에 거주하고 있고 최근 서울 집값이 많이 올라 갭투자로 서울 아파트 매수를 생각하고 있습니다. 보유한 현금과 현재 아파트를 팔아 마련한 돈으로 서울 아파트 갭투자를 할 생각인데 일단 현재집 매도계약을 한 후 저희가 살 집 전세를 구하고 서울집 갭투자를 할 예정입니다. 저희가 실거주할 아파트는 전세대출을 받을 생각인데 제가 알기로는 매도계약 잔금을 치른 후 무주택 상태에서 전세대출을 받으면 6억까지 가능한 것으로 알고 있습니다.

1. 순서를 그림처럼 하면 무리가 없는지 궁금합니다. (세금 및 주택수로 인한 리스크가 궁금합니다)

2. 그리고 제가 서주하는 지역에서 10월중 분양하는 아파트가 있어 청약을 할 예정입니다. 10월중 당첨이 되면 주택수는 어떻게 되는지 양도세는 아떻게 되는지도 궁금합니다. 양도세가 많이 나오더라도 감수하고 청약할 예정입니다.

요약 정보가 없어요.

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Answer 1

1. 순서를 그림처럼 하면 무리가 없는지 궁금합니다. (세금 및 주택수로 인한 리스크가 궁금합니다)

==> 현재 갭투자를 억제하기 위하여 매매계약이 체결된 아파트인 경우 일정기간동안 임차인이 전세자금 대출이 불가합니다.

2. 그리고 제가 서주하는 지역에서 10월중 분양하는 아파트가 있어 청약을 할 예정입니다. 10월중 당첨이 되면 주택수는 어떻게 되는지 양도세는 아떻게 되는지도 궁금합니다. 양도세가 많이 나오더라도 감수하고 청약할 예정입니다.

==> 청약이 되고 서울에 아파트를 추가로 구입을 한다면 주택수는 3채에 해당됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

1 현재 아파트 매도 계약 체결 매도 잔금일 기준으로 명의 이전 필수

2 전세대출로 거주지 확보 대출 실행 시 무주택 상태여야 함

3 서울 아파트 갭투자 매수 (전세 낀 매물) 매도 잔금 후 진행해야 1주택 피할 수 있음

4 청약 신청 및 당첨 시 분양권 보유로 주택 수 1로 간주됨

5 서울 아파트 매도 시 분양권 보유 중이면 2주택 양도세 중과 가능성 있음

,분양권을 취득하면 최소 1주택자가 되는 셈이므로,갭투자용 서울 집은 양도차익이 크더라도 매도 순서와 시기를 잘 조율해야 합니다

만약 서울 아파트를 장기 보유 후 임대 수익 추구할 생각이면, 양도세 중과는 당장 문제가 되지 않을 수도 있습니다

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

이미지로 본 절차로 큰 문제는 없어보입니다.

자금 흐름만 원활하게 문제 없이 진행되면 되겠습니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.

1. 갭 투자 아파트 갈아타기 순서 및 리스크 검토 ==>

   계획하신 순서(현재 아파트 매도 → 실 거주 전세 집 마련 →서울 아파트 갭 투자)는 주택 수 비과세를 고려한 일반적인 갈아타기 전략입니다. 하지만 세금 및 시기 불일치 등 여러 리스크를 검토해야 합니다.

   • 취득세 :

     서울 아파트 매수 시 1 주택 자 상태이므로, 일반 세율(1~3%)이 적용될 가능성이 높지만, 지역 및 주택 가격에 따라 달라질 수 있으니 정확한 세율 확인이 필요합니다.

   • 양도소득세 :

     갭 투자 아파트는 실 거주 요건을 충족하기 어려워 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받기 힘듭니다. 매도 시 양도세가 부과되며, 2020년 이후 취득 분양권의 경우 다 주택 자 양도세 중과 규정을 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

   • 시기 불일치 리스크 :

     현재 아파트 매도 잔금일, 전세 입주일, 서울 갭 투자 아파트 매수 및 전세 입주일 등 모든 일정이 서로 어긋나지 않도록 꼼꼼한 계획이 필수입니다.

   • 시장 변화 :

     2025년 현재 갭 투자는 금리, 전세가 율, 정부 규제 변화로 리스크가 커지고 있으니, 최신 정보를 확인하고 신중하게 접근하셔야 합니다.

2. 청약 당첨 시 주택 수 및 양도세==>

   10월 청약 당첨 시 세금과 주택 수 산 정에 변화가 생길 수 있습니다.

   • 주택 수 산 정 :

     2020년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도세 계산 시 주택 수에 포함됩니다. 만약 서울 갭 투자 아파트 매수 후 분양권에 당첨된다면, 일시적으로 2 주택 자가 되며 청약 시에는 3 주택 자처럼 간주될 수도 있습니다.

   • 양도 소득세 :

     서울 갭 투자 아파트 외에 분양권까지 보유할 경우 다 주택 자가 되어, 기존 아파트나 분양권 매도 시 다주택 자 양도소득세 중 과가 적용될 수 있습니다.

이 모든 과정은 재산과 직결된 중요한 사안이므로, 구체적인 상황과 자금 계획을 바탕으로 세무 전문가나 금융 전문가와 상담하셔서 정확한 조언을 받으시는 것을 강력히 권해드립니다.