전세 계약 특약 한번만 확인 부탁드립니다.
첫 독립을 준비하면서 전세 계약 전 특약인데 임차인인 제 입장에서 불리하진 않은지,,
전문가분들 의견 구하고자 질문드립니다.
1. 본 계약 당사자들은 계약에 필요한 개인정보제공 및 활용에 동의하기로 함.
2. 현 시세 및 시설물상태의 전세임대차 계약이며, 현장답사 및 등기부등본 건축물대장을 확인하고 계약을 체결 함.
3. 해당세대는 주거용 오피스텔로 전입 및 확정신고 권고함.
4. 해당세대는 등기부등본상에 융자 없는 조건의 계약이며, 임대인은 임차인의 전세자금대출에 동의하기로 함.
(잔금일 및 전입신고 익일까지 등기부등본상 다른 권리변동을 하지 않기로함)
5. KB시세 하락으로 허그보증보험 가입 안될시 금액 조정해서 진행 하기로 함.
6. 임대인 귀책사유로 계약 파기시 배액상환, 임차인 귀책사유로 계약 파기시 계약금 포기 하기로 함.
7. 국세,지방세 완납증명서를 열람 할수 있도록 동의 함.
8. 시설물 변경 또는 파손시 원상복구하기로하며, 세대내 반려동물사육 및 흡연금지로(전자담배포함) 이를 위반시 발생되는 비용은 임차인이 부담하기로 함, 단 자연마모는 제외.(반려동물사육시 전문청소업체 입주청소(옵션포함) 해주기로함)
9. 임차인의 개인사유로 계약 만기 전 퇴거시 중개보수료를 부담하기로 하며, 만기 종료 2개월 전 임대인 또는 부동산에 재계약 및 해지통보를 하기로 하고 임대인은 계약 만기 퇴거시 보증금을 반환하기로 한다.
감사합니다
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
일반적으로 통용되는 특약사항임으로 임차인에게 특별히 불리한 조항은 없습니다. 임차인께서 특약사항에 적시된 의무사항을 잘 이행해주시면 다른 사람보다 특별히 손해보는 사항은 없습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적인 임대차 계약서상의 특약사항으로 보여집니다.
임대차보호법에 의거를 해서 임차인에 불리한 규정의 경우 무효가 될 수 있고 위의 경우 임차인에게 불리한 규정을 크게 없어 보입니다. 감사합니다.
8번 조항 중 반려동물 사육 시 전문 청소 의무는 임차인 부담이 명확하여 임차인에게 불리할 수 있습니다. 반려동물을 키우지 않는 다고 확실하면 그대로 두셔도 됩니다.
그 외 조항은 임차인 보호 또는 통상적인 특약으로 보기는 어렵습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
계약이란게 참 어렵습니다.
아무리 잘 따져봐도 꼭 실수가 있죠
5번 조항에서 허그보증보험 가입이 거절될 경우 본 계약은 무효로하며, 임대인은 즉시 계약금 전액을 반환하기로 한다.
로 변경하세요 애매모호해서 나중에 문제가 될 수 있어요
8번 조항에서도 전문청소업체비용을 부담으로 하지말고 금액을 얼마로 한다. 딱 명시하세요
10만원이나갈지 100만원이 나갈지 분쟁의 소지가 됩니다.
다 손델려면 한도끝도 없으니 이정도만..
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
작성하신 특약 사항들은 전반적으로 임차인의 권리를 보호하기 위해 필요한 핵심 내용들을 잘 담고 있으며, 특히 대출 협조와 대항력 유지에 관한 조항이 구체적이어서 긍정적입니다.
유의해야 할 사항을 정리해 드리겠습니다.
1~2번 (기본사항): 지극히 일반적이고 기초적인 확인 절차입니다.
3~4번 (대항력 보호): 매우 중요하며 잘 작성되었습니다. 잔금일 익일까지 권리변동 금지는 임대인이 당일에 대출을 받는 '전세 사기' 수법을 막는 핵심 장치입니다.
5번 (보증보험 관련): 가장 주의가 필요합니다. '금액 조정'이라는 표현은 강제성이 부족합니다. "보증보험 가입 불가 시 본 계약은 무효로 하며, 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다"는 문구로 수정하는 것이 훨씬 안전합니다.
6~7번 (계약 해제 및 세금): 배액 상환 규정과 세금 완납 증명 열람 동의는 임차인에게 유리하고 투명한 조항입니다.
8번 (원상복구 및 반려동물): 반려동물 사육 시 입주청소 비용 부담은 구체적이어서 명확합니다. 단, '자연 마모'의 범위로 싸우는 경우가 많으니 입주 전 시설물 사진을 상세히 찍어두십시오.
9번 (중도 퇴거): 만기 전 퇴거 시 중개보수 부담은 관례를 명문화한 것이며, 만기 2개월 전 통보는 현행법상 계약 갱신 및 해지 기준에 부합합니다.
전반적으로 임차인을 배려한 조항들이나,보증보험의 경우 금액 조정이 협의되지 않을 때를 대비해 계약 해제 및 보증금 반환 권리를 명확히 명시할 것을 권고드립니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
실제 계약 시에는 임대인의 신분증과 등기부등본상 소유자가 일치하는지 반드시 대조하고, 모든 자금은 임대인 명의 계좌로만 입금하십시오.
대략적인 내용을 고려할 때 개업공인중개사는 객관적인 입장에서 특약조건을 작성한 것으로 보입니다. 현재 상황에서 큰 문제가 되는 사항이 없음을 알려드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
5번 (허그 보증보험 불가 시) → 계약 무효 + 계약금 반환 문구를 명시하시면 좋을거 같습니다
큰 전세사기 위험은 없지만, 5번 조항만 그대로 두면 분쟁 가능성이 있으니 반드시 수정하고 계약하시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전세 특약은 대부분 표준적이지만 몇 가지 임차인이 불리한 조항이 있습니다.
8번 발생되는 비용은 임차인이 부담 -> 모호하여 임대인이 입주 전 제공한 시설물 사진과 비교하여 고의, 과실로 인한 파손만 임차인 부담, 자연마모는 임대인 부담으로 하시는 것이 좋을 듯 합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
특약 내용 꼼꼼하게 작성을 잘하셨다고 생각이 되며 혹시 전세자금대출이 진행이 되지 않는 경우 계약 해지 및 계약금은 돌려받는다라는 내용이 있다면 대출이 어려운 경우 보호를 받으실 수 있으니 내용을 알고 계시면 좋으실 것이라 생각합니다