만기 4개월전 집주인측 공인중개사가 전세집에 실거주하려한다고 전화가 왔다면 집주인의 의사표시로 보고 묵시적갱신이나 계약갱신은 안된다고 봐야 할까요?

Question

1. 만기 6개월 도달전에 집이 새집주인에게 매도되었고 만기 6개월 시점 도달 전에 집주인이 실거주 의사를 문자로 남김

2. 만기 4개월 전 시점에 새집주인의 매수를 도운 공인중개사가 전세만기 일자를 물으려 전화와서(나가는 시점 협의차) 집주인이 실거주할거라 전화상 언급

3. 예상컨대 만기 2개월 전 시점까지 새 집주인은 실거주 의사를 추가로 하지 않을것 같음

위와 같은 상황에서 만기 2개월 전 시점이 지나서 묵시적갱신을 쓴다고 한다면 실무적으로 어떤거 같으세요?

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

묵시적갱신은 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 이루어지게 됩니다. 즉, 임대인이 아무런 연락을 하지 않아야 하는데 이미 실거주의사를 밝힌바있고 공인중개사를 통해 실거주 의사를 상기의 기간내에 밝혔다면 묵시적갱신이 되지 않는 것으로 보아야 할 것입니다.

Answer 2

1. 만기 6개월 도달전에 집이 새집주인에게 매도되었고 만기 6개월 시점 도달 전에 집주인이 실거주 의사를 문자로 남김

2. 만기 4개월 전 시점에 새집주인의 매수를 도운 공인중개사가 전세만기 일자를 물으려 전화와서(나가는 시점 협의차) 집주인이 실거주할거라 전화상 언급

3. 예상컨대 만기 2개월 전 시점까지 새 집주인은 실거주 의사를 추가로 하지 않을것 같음

위와 같은 상황에서 만기 2개월 전 시점이 지나서 묵시적갱신을 쓴다고 한다면 실무적으로 어떤거 같으세요?

==> 새로운 매수인이 계약종료일자를 기준으로 2개월 이상 기간을 두고 자신의 입주를 통보되는 경우 임차인인 질문자님께서는 계약종료일자에 퇴거대상입니다.

Answer 3

안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.

임차인의 계약갱신청구권 사용과 관련해 임대인의 계약갱신청구권 거절 사유 중 임대인의 실제 거주를 하는 경우 계약갱신청구권 사용이 불가합니다.

이는 임대인의 재산권 및 거주 우선권을 보호하기위한 것으로 임차인의 권리보다 우선합니다.

원칙적으로 임대인이 임차인에게 직접 실거주로 인한 계약 종료를 통보하는 것이 맞지만 부동산 중개를 진행한 중개사를 통해 임차인에게 통보하는 경우도 많이 있습니다.

임대인이 직접 임차인에게 통보하지 않고 중개사를 통해 임대인의 실거주를 통보한 것을 이유로 계약갱신청구권의 사용 또는 묵시적 갱신이 진행된 것으로 보기에는 무리가 있습니다.

공인중개사는 계약의 진행 및 상호 협의 시 대리인의 역할도 진행하는 사람으로 퇴거시점의 협의, 임대인 실거주 의사를 전달한 것을 보면 임차인이 임대인의 의사를 전달받은 것으로 보는 것이 합당하기 때문입니다.

또한 이 부분에 있어 공인중개사가 대리인으로 임대인의 실거주 의사를 전달하는 것이 적법한지 판단하기위해서는 민사로 소송을 걸어야하는데 법적 소송에 따른 시간적, 금전적 부분을 따지더라도 승소가 희박한 부분에 시간과 돈을 쓰는 것도 의미가 없다고 판단됩니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

새로 매수한 집주인이 거주목적으로 매수를 한거 같습니다

매수한 임대인이 문자로 보냈고 거래한 부동산에서 이사계획을 물었을때는 실거주로 봐야 할거 같습니다

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 임대인은 6개월 ~ 2개월 전까지 계약에 대한 의사표시를 해야 합니다. 따라서 6개월 전에 했던 의사표시는 인정되지 않습니다.

2. 이 부분은 따져봐야하는데 임대인이 공인중개사 의뢰하여 연락하게 했다면 의사표시를 인정할 부분이 큽니다.

   따라서 묵시적 갱신이 인정되지 않을 가능성이 크다 생각합니다.