사무실 공매로 넘어간다고 연락 받은 후 월세 미지급

Question

2024년 09월 사무실이 공매로 넘어간다고 통보받았습니다.

계약당시 신탁회사가 있었고 임차인은 저희에게 이 사실을 알리지 않아 몰랐습니다.

기존 임차인에게 보증금 반환 요청을 했지만 받아들여지지 않았고

현재 12개월동안 월세를 지급하지 않고 사용중에 있습니다.

(보증금 2500만원 / 월세 180만원 가량)

익월부터는 잔여보증금이 없고 월세도 내지 않게 되는건데 이럴때는 문제가 없을까요?

-추가 배경 설명-

사무실을 5개 정도 임대하여 공사 후 한개의 사무실처럼 사용 중입니다.

해당 호실은 가운데 끼어있어서 그냥 빼주지도 못합니다....

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론
   보증금 소진 후 월세를 지급하지 않고 계속 사용하는 경우 임대인 또는 신탁회사가 민사상 임대차보증금 정산 문제와 별개로 차임 청구, 부당이득반환 청구, 명도소송까지 제기할 수 있어 분쟁 위험이 큽니다. 따라서 잔여보증금이 모두 소진되었다고 해서 임의로 무상 점유를 계속하는 것은 안전하지 않습니다.

2. 신탁회사 개입 문제
   임대차계약 체결 당시 신탁계약이 있었다면, 일반적으로 신탁회사가 임대인의 지위에 있습니다. 이를 고지받지 못했다면 임차인 보호 규정을 주장할 수 있지만, 실제 소송에서는 신탁회사가 권리를 주장하는 경우가 많습니다. 따라서 이후의 월세 미지급은 신탁회사가 직접 청구할 수 있습니다.

3. 월세 미지급의 법적 효과
   보증금으로 충당할 수 있는 범위 내에서는 월세 미납이 정산될 수 있지만, 보증금이 모두 소진된 이후에도 점유를 계속하면 미지급 차임에 대한 채무가 쌓이고, 이행 지체로 인한 지연손해금까지 발생합니다. 또한 건물 소유자가 변경되면 새로운 소유자가 임대인 지위를 승계하므로 차임 청구 대상은 계속 존재합니다.

4. 점유 지속의 위험
   사무실 여러 개를 하나처럼 사용 중이라 이전이 어렵다고 하셨지만, 법적으로는 각 호실별로 독립된 임대차관계가 유지됩니다. 따라서 해당 호실을 명도하지 않으면 전체 공간 사용에도 차질이 생길 수 있고, 명도소송이 제기되면 강제집행까지 이어질 수 있습니다.

5. 대응 방안
   첫째, 임대인 또는 신탁회사와 협의해 보증금 정산 및 임대차 종료 합의를 시도하는 것이 바람직합니다. 둘째, 명도소송 위험을 줄이기 위해 잔여보증금 소진 이후의 차임 지급 문제를 명확히 하거나, 전체 공간 재계약을 협의하는 것도 방법입니다. 셋째, 협의가 불가능하다면 미리 대체 공간을 확보하고 점유를 정리하는 것이 장기적으로 불필요한 손해를 줄일 수 있습니다.

계속 무상 사용이 가능할 것으로 기대하기보다는, 보증금 소진 이후에도 법적 의무가 남는다는 점을 전제로 대응 전략을 세우셔야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

보증금이 모두 공제된 상황에서 계속 사용할 경우 부당이득반환의무가 인정됩니다. 따라서 계약해지를 하고 퇴거하시거나 아니면 월세금액은 지급을 해주셔야 하겠습니다.

Answer 3

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

원칙적으로 공매나 경매 진행을 알게 된 후 보증금에서 월세를 공제하겠다고 통지한 경우에도, 그 경매나 공매 진행 중 보증금이 모두 공제된 경우 월세 등 지급의무가 인정될 수 있으므로 임대인이 청구하는 경우 그 지급의무가 인정될 수 있습니다.