빌라 전세집을 알아보려고 하는데 요새 전세 사기가 많아져서 리스크를 최소화 하기 위해 무엇을 고려해야하나요?

Question

빌라 전세집을 알아보려고 하는데 요새 전세 사기가 많아져서 리스크를 최소화 하기 위해 무엇을 고려해야하나요? 계약서에는 어떠한 문구를 집어 넣어야 리스크를 없앨 수 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.

전세사기를 최소화하기 위해서는

우선 전세가가 매매가를 웃돌거나 더 높은 매물들은 거르시는게 좋고

기본적으로 전세사기를 당하지 않으려면 아래 항목을 체크해보시길 바랍니다.

1. 등기부부본을 직접 발급 받아서 반드시 내용 확인 (집주인 인적사항, 근저당 설정/압류 등 확인)

2. 신분증 진위 확인 및 실소유권자와 직접 만나서 계약하기

3. 전입신고 및 확정일자 받기

4. 전세금 반환 보증보험 가입하기

5. 공인중개사 신분 조회 (국가공간정보포탈에서 조회)

6. 근저당 금액이 매매가의 20% 초과시 계약하지 않기

7. 계약 전 건축물대장을 확인하여 불법적인 용도변경이 있는지 확인하기

8. 전입신고나 확정일자 미뤄달라고 요구할 시 의심하기 (집주인이 확정일자 전에 근저당을 설정할 수 있음)

9. 전세대출이 안된다고 해도 대출이 나오는 건물인지 확인해보기

10. 주변 전세시세말고 매매시세도 꼭 같이 확인하기 (깡통전세 사기 방지)

Answer 2

계약서 내용은 중개사무소에서 설명해준부분을 기본으로 작성 하시면 큰 문제는 없습니다.

다만 빌라, 다세대 주택은 매매는 물론 전세 계약이 아파트보다는 어렵기에 좀더 신중 해야 할듯 합니다.

전세금이 현재 시세에 어느정도인지도 매우 중요 합니다.

전세보증금이 매매 금액의 60~70%선이라면 큰 문제가 없겠지만 그 이상이라면 추후 부동산 가격이 떨어질경우 선세금보다 부동산 가격이 낮아 지면서 세입자가 추후 이사를 나갈때 보증금 반황의 어려움을 겪을 수 있습니다.

이런 부분을 잘 검토 하시고 결정 하시길 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 전세사기를 당하지 않는 방법은 다양합니다. 그러나 가장 핵심적인 사항은 "매매가격과 전세가격"의 비율 또는 차이를 가지고 판단해야 합니다. 가격 차이가 별로 없는 경우 사기를 당할 염려가 많지만 차이가 클수록 안전하다고 할 수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

빌라 전세의 경우 제일 중요하게 보셔야 하는 부분은

주변시세와 전세가격의 갭을 보셔야 할듯 합니다.

쉽게 말해 깡통전세를 피하기 위해 전세가격이 시세가시세와 비슷한 빌라는 피하시는게 우선되어야 하고, 전세계약시에는 직거래는 되도록 피하시고 중개사를 통해 안전하게 거래하시기 바랍니다. 또 특약사항에 잔금 지급과 동시에 근저당 말소등과 같은 조건들을 적어둔다면 더 좋을듯 하네요

Answer 5

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

전세사기는 대체로 두가지 형태입니다.

소유주나 권리를 변동시켜 대놓고 사기를 치자고 마음 먹은 유형과 불가피하게 부동산경기가 안좋아져서 전세가보다 매매가가 낮아지는 역전세가 되어 보증금을 돌려줄 수 없는 형태가 있습니다.

전자는 계약시 등기부와 신분증을 통해 소유주 확인을 잘 하시고, 전입당일까지 소유주변경이나 근저당등의 등기상 권리 변동이 없을것에 대한 특약정도를 쓰시면 일이 터져도 대처는 가능합니다.

후자는 일명 깡통전세로 가급적이면 매매가에 근접한 전세는 계약하지 마시고, 보증보험에 가입 가능한 집을 위주로 계약하시는것이 좋습니다.

물론 위의 내용들을 따지다보면 계약집이 현저히 적어지는 문제도 있겠으나, 적어도 전세사기는 어느정도 예방 가능합니다.

또한 부동산을 통해서 집을 알아보실때는 광고를 보고 집을 보러 가시더라도 그 지역 주변 부동산을 이용하시는것이 좋습니다.

멀리 있는 부동산(차로 30분이상거리)에서도 광고를 많이 하기는 하나 그런 부동산들은 일명 컨설팅 부동산으로 활동하는 부동산이 많고, 아니더라도 시세에 대한 안내 측면에서 주변 부동산에 비해 좀 떨어지는 면이 있습니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^