토허제 지역 부동산 실거주 요건 충족 이후 문의

Question

안녕하세요. 3년 뒤 육아 문제로 친정인 안양에 거주해야 합니다.

생애최초로 현금 8억+대출 5억 / 부부합산 세전 연봉 1.4억 정도이다 보니, 서울 구축 / 경기도 신축 25평대 매수를 고려하도 있습니다. 현재 안전마진이 없다는 판단이 있어, 장기 보유

고려하여 경기도가 아닌 서울 구축으로 등기를 치고 싶습니다.

Q1. 서울 지역 매수 후, 2년 실거주 후 전세를 돌리고, 해당 전세금 일부로 안양 반전세나 월세 거주하며 (해당 금액으로 전세 구할 시, 퇴거자금대출 한도가 있어 그러면 안될 것 같은데 맞나요?) 살고자 하는데 좋은 전략일까요? 가는 흐름은 비슷하니, 서울 고집하지 말고 5.9일 전, 최대한 급매를 잡아 그나마 호가가 낮은 매물을 구매하는게 좋을까요?

더 좋은 전략 있다면 고견 부탁드립니다. 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

현재 서울 및 수도권의 경우 대출 규제가 심하고 또한 토지거래허가구역지정으로 사실상 갭투자가 불가한 상태입니다.

또한 6.27 대출 규제로 인해서 전세보증금반환용 대출이 1억으로 제할 되고 있습니다. 즉 실거주 의무 후 전세를 준다고 해도 향후 세입자 퇴거 시 바로 세입자가 들어오지 않을 경우 전세보증금반환용 대출이 1억 이하라는 문제가 있는 점 체크를 하시고 아울러 현재 서울의 경우 공급이 매우 부족해서 재건축 및 재개발 완화 정책으로 공급을 확장할 가능성이 크므로 재건축이나 재개발등이 기대가 되는 곳을 투자를 하시는 것이 좋지 않을까 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

서울 신축 24평 매수 후 2년 실거주 후 전세를 주고 그 전세금으로 안양 반전세나 월세 거주한다고 하셨는데 무리라고 생각합니다. 현 정책이 지속된다면 전세자금반환 대출 한도가 있어 변수가 생기고 아이가 성장 함에 따라 생활비가 들어가는 단위가 달라져 생활이 힘들 수도 있습니다. 차라리 현실적으로 현재 매수 가능한 곳을 선택하는게 좋을 것이라 생각합니다.

개인적인 생각입니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

서울 구축 등기 후 2년 실거주 > 전세 전환 > 안양 이동 전략은 자산 가치 우상향 측면에서 훌륭한 선택입니다. 서울 핵심지의 희소성을 경기 신축보다 강력한 하방 경직성을 가집니다. 말씀하신 대로 퇴거자금대출은 향후 DSR 40% 규제 내에서 기존 대출과 합산 관리되므로 한도가 부족할 수 있습니다. 따라서 서울 집 임대 시 전세보다는 반전세(보증금 낮춤)로 세팅하며 나중에 돌려줄 보증금 규모 자체를 줄여두는 방법도 안전합니다. 매수 타이밍은 5월 9일 (양도세 중과 배제 종료)전까지 나오는 다주택자 급매물을 잡는 것이 유리합니다. 특히 토지거래허가구역은 갭투자가 불가해 가격이 억누려 있으므로 실거주가 가능한 질문자님에게는 안전마진을 확보할 수 있는 최고의 기회라고 생각합니다. 3년 뒤 육아 계획이 있으시므로 현재 혹은 향후 출시된 신생아 특례 대출 등의 금리 혜택을 대환 대출 시점에 활용할 수 있는지도 미리 검토해 보세요.

Answer 4

안녕하세요. 공인중개사입니다.

토지거래허가구역 주택은 허가 후 4개월 내 입주 요건이 있고 입주 후 2년 실거주 의무가 전제이므로, 매수→2년 실거주→그 다음 전세로 돌리는 흐름은 규정상 가능합니다 전세보증금으로 안양 전세를 “풀로” 맞추려면 본인 DSR·기존 주담대·전세퇴거자금대출 한도에 걸릴 수 있어 반전세·월세로 현금흐름을 가볍게 가져가는 설계가 더 현실적입니다.