안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.
임대차보호법상 의뢰인은 대항력을 갖춘 선순위 임차인이므로, 은행 근저당권보다 우선하는 권리를 가집니다. 말소기준권리는 가장 빠른 권리인 의뢰인의 대항력입니다.
은행 근저당권이 나중에 설정되었으므로 의뢰인의 보증금 3억 원은 은행보다 우선 보호됩니다. 따라서 배당 절차에서 은행이 1순위가 될 수 없습니다.
해결 방법으로는 첫째, 배당요구를 하여 최우선적으로 보증금을 반환받는 방법이 있습니다. 둘째, 배당요구를 하지 않고 대항력을 유지하여 낙찰자에게 보증금 반환을 청구할 수도 있습니다.
셋째, 만약 배당액이 부족하다면 낙찰자에게 잔액을 인수하게 하는 방식으로 손실을 최소화할 수 있습니다. 은행 근저당권이 앞설 수 없으니 안심하셔도 될 것으로 보입니다.
감사합니다.