전세권설정등기는 꼭 필요한 절차인가요?

Question

현재 전세로 거주중이고 계약기간은 약 6개월정도 남았습니다

연장을 할지 다른곳으로 이사 할지는 아직 선택을 못했는데요..

만약 다른곳으로 이사를 정했다면 전세금을 지키기위해 전세권설정을 해야하는건가요?

남은전세기간 상관없이 가입이 되는건지? 집주인 동의가 없어도 가입이 되는건지 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

전세권 설정은 집주인의 동의가 필요합니다.

계약전 근저당 선순위가 없는 집은

잔금 후 바로 전입하고 확정일자 받으시면 따로 전세권 설정은 필요 없습니다.

새로운 곳에 계약을 하시거나, 재계약을 하실때에 등기부등본을 확인하시고, 근저당 설정액을 먼저 확인 해보셔야 합니다.

또 전세권 설정등기 없이도. 위에서 말한 확정일자 받아서 대항력을 유지하는 것과, 전세금반환 보증보험에 부보하셔서 보증금반환을 보증받는 방법들이 있습니다.

이상으로 답변에 가름합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

전세권(물권적 효력인 순위보호가 인정되는 제도)

1.등기만 하면 되고 주민등록전입신고나 실제거주는 그 요건이 아니기때문에 보다 편리합니다. 등기만 설정해두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호됩니다. (등기부에 전세권설정 확인 가능)

2.임대인의 동의가 필요하며, 전세권설정등기 셀프로 가능하지만, 그 절차의 복잡성으로 인해 대부분의 경우 법무사의 협조를 얻어야 하고, 그 비용 또한 확정일자를 받는 데 비하여 많은 비용이 듭니다. 또한, 전세 계약기간 만료 시 전세권설정등기를 말소해야 합니다.

3.전세권자는 경매(임의경매) 규정에 근거하여 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능합니다. 다만, 건물의 일부에 대하여 전세권설정등기를 한 경우 그 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 인정되지만 임차부분에 대한 분할등기 없이 전체에 대한 경매신청은 할 수 없습니다.(건물전체에 대해서는 경매신청 안됨)

4. 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.

5. 대지를 포함하지 않고 주택에만 전세권설정등기를 한 경우는 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 없습니다.

(하지만 집합건물의 경우 전유부분과 대지권 포함됩니다.)

Answer 3

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

전세권설정은 해당 집의 등기부에 기록되는 내용으로 집주인의 동의가 필요하고 비용이 발생합니다.

일반적인 전세에서는 전세권설정까지 하는 경우는 거의 없고 동의해 주는 주인도 거의 없습니다.

전세권설정은 보통 전입이 안되는 상황에서 대항력 확보가 안될때 합니다.

전세금은 전입을 통한 대항력과 확정일자로 보호를 받을 수 있고, 시세에 근접하지 않은 전세 그리고 선순위 세입자가 되는것이 더 중요합니다.

그리고 전세보증보험에 가입하실 수 있으면 큰 문제는 없으실 겁니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다

전세권 설정등기는 계약 기간중 언제든 가능하지만, 반드시 임대인의 동의와 서류첨부가 필요합니다. 보통은 이러한 전세권설정등기시 수수료와 절차에 불편함이 있어 임대인들의 협조가 쉽지 않습니다. 또한 현재 임대차보호법에서 전입신고와 확정일자만으로도 전세권에 준하는 대항력과 우선변제권이 주어지고 있어 특별히 설정등기까지는 하지 않고 있구요.

만약 전세만기시 전세금을 돌려받지 못한다면 임차권등기명령을 신청하시고 보증보험이 있다면 이를 이용해 보증금을 돌려받으면 됩니다.

Answer 5

안녕하세요. 이조윤 공인중개사입니다.전세권설정은 주인의 동의가 필요합니다 주인의 인감이 필요 하기 때문어죠 그리고 남은기간동안 어떠한 변화가 생기더라도 세입자가 전입신고와 확정일자를 먼저 받아 놓으셨다면 선순위 이기때문에 굳이 비용을 들일 필요가 없읍니다