전세 매물 안전한지 궁금합니다.

Question

일단 신축 아파트 1.9억짜리 전세계약이구요.

청년버팀목대출로 1.5억 대출 및 4천 자부담으로 진행하려 계획중입니다.

계약 시 근저당 말소 조건으로 진행할 거구요.

부동산에서도 특약으로 전세대출 반려 시, 보증보험 반려 시 계약 파기 조건으로 계약 진행해줄 거라고 하셔서 보증보험만 제대로 되면 괜찮은 조건이라고 생각하지만 구체적인 지식이 없어서 여쭤봅니다.

일단 해당 호실 '집지켜' 에서 확인해보니까

하나은행 1순위로 근저당 1.9억정도 잡혀있고

매매가는 신축이긴 하지만 현재 2.5억 정도 잡히는 거 같습니다.

근저당권 말소하게되면 제가 1순위로 들어가 혹 문제가 생겼을 때 은행보다 우선권이 있는지 궁금하구요.

보증보험이 된다면 해당 건물은 안전하다고 판단되는 지 전문가분들 의견이 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.

Q. 근저당권 말소하게되면 제가 1순위로 들어가 혹 문제가 생겼을 때 은행보다 우선권이 있는지 궁금하구요.

A. 말소 후 다른 선순위 물권이 없다면 1순위입니다.

Q. 보증보험이 된다면 해당 건물은 안전하다고 판단되는 지 전문가분들 의견이 궁금합니다.

A. 주변시세 등을 확인해 보지 않아서 100% 장담은 못하지만 질문자님의 말씀대로라면 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

주변의 전세가와 비슷한 건물들의 실 거래가를 비교해보세요. 신축건물의 경우 뻥튀기 된 가격들이 많아요.

도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

보증보험에 가입이된다면 안전하다고 볼수는 있으나 현재 임대인의 근저당1억9천을 임차인의 보증금으로 말소하는경우 차후 이사가실때 새로운 임차인을 못구하게되면 임대인은 여력이 없기때문에 보증금을 돌려주기 어렵습니다. 이렇게되면 보증보험을 실행하여 받아내야 하는데 임차권등기명령 등기후 이사나가시고 보증보험신청이 가능한데 1~2개월정도 시간이 걸립니다. 이점 참고하시길 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

선순위 근저당 말소를 조건으로 계약을 진행하고 잔금시 상환과 말소 그리고 임차인이 전입신고를 완료하면 익일부터 선순위 임차권이 됩니다. 이런 경우 경매가 진행되더라도 대항력 있는 임차권으로 배당받지 못한 보증금에 대해서는 낙찰자에게 인수되므로 그나마 보증금 보호에 유리한 면이 있습니다.

Answer 4

근저당 말소 조건이 지켜진다면 안전합니다.

단, 말만 믿지 마시고 확실한 조건을 약정하고 진행하시기 바랍니다.

법무사를 통해서 말소하는 조건으로 계약하고, 법무사와 직접 확인 전화도 해보시는게 좋습니다.

잔금 지급 당일 말소 등기를 신청했는지도 꼭 확인하셔야 합니다.