전세권 설정에 관해서 궁금한점이 있습니다.

Question

학교 후배인데 아직 계약은 안한 상태이구요.

집주인이 근저당이 있다고 합니다.

잔금을 치루면 그날 법무사 불러서 근저당말소를 하기로 했다는데요.

그날 바로 전입신고 하고 확정일자 받으면 될거라고 생각하고 있었다네요.

어쨌든 후배가 1순위이니까요. 그런데 부동산에서 전세권설정을 주인이 해준다고 했다.

해준다는데 왜 안하냐. 확정일자만 받아서는 경매들어가면 8천만원 다 못받는다 이러네요.

저와 제 후배가 잘못알고 있는건가요? 건물의 최근 거래가가 1억3천이고 후배가 1순위인데

왜 8천만원을 다 못받는다는걸까요?

후배는 전세금 반환 보증보험을 들려고했거든요.

상대적으로 저렴하고 보장도 더 잘된다고 알고있기 때문에

후배가 1순위인데 굳이 전세권설정을 강요하는 듯이 말하는 이유가 뭔지 어떻게 해주는게 좋을지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

질문을 요약하면, 근저당이 말소된 이후에 님이 시가 1억 3천만원의 전세집을 보증금 8천에 계약할 경우에, 주인이 전세권설정등기를 주인의 비용으로 설정해주면 그게 제일 좋고요.

흔히, 확정일자를 받아 우선변제받는 대항력만으로는 부족하기에,

전세반환 보증보험을 가입하는데,

선순위채권과 전세보증금의 합계액이 주택시세의 60% 이하라야 보증보험 가입이 가능합니다.

(8천만/1억3천만원 =61.5%로

가입이 안될 수도 있음).

본건의 경우 님이 1순위라면 확정일자만으로도 특별히 문제가 없을 듯 한데도, 부동산 시국이 깡통전세가 등장하니 다들 염려가 되는거니, 잘 판단 하셔서 결정하시면 좋겠습니다.

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

전세권은 임차권과 다른 물권입니다. 이는 전입신고와 확정일자 없이도 대항력과 우선변제권을 갖고 있고, 임차권과 달리 법원의 판결없이도 보증금을 회수하기 위해 주택을 경매로 넘길수 있는 권한 또한 있습니다, 여러므로 전세권 설정은 채권인 임차권에 비해 그 권한이나 안전성이 높습니다. 그리고 위 질문에서 경매가 들어가 설령 8천만원의 보증금을 다 돌려받지 못한다고 하였지만, 실제 최선순위 대항력있는 임차권의 경우는 말소기준권리보다 선순위로써 경락인(경매낙찰인)에게 인수되기에 보증금을 다 돌려받기 전까지 주택을 인도하지 않아도 됩니다. 즉 최선순위 임차권으로 전입신고와 확정일자를 갖춘 경우라면 경매에 들어가도 인수권리로써 보증금을 읺을 확률은 매우 낮습니다.

Answer 3

조금 의심스럽군요. 근저당 설정을 해지하면 대항력을 갖춘(확정일자)를 받은 세입자가 1순위가 되는데 전세권설정을 하는건 비용도 더 드는 일이고 번거로운데 내용을 자세히 알아보시고 계약하실것을 추천합니다. 확정일자를 받은 1순위 세입자가 경매시에 전세금을 다 돌려 받지 못한다는건 경매 낙찰가가 낮았을때 밖에 없는데 이 경우는 전세권 설정을 하더라도 다 못 돌려 받는건 마찬가지 입니다.

Answer 4

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

계약서 작성 시 근저당권설정이 말소가 안 된다면 계약이 취소되고, 임대인은 전세보증금을 반환한다라는 문구를 추천드립니다. 그리고 임대인의 비용으로 전세권설정을 한다. 라는 문구도 추천드립니다.

근저당권을 말소 할 경우, 1순위가 되는거고 지역은 모르겠으나 확정일자를 받는 것만으로도 현 전세보증금을 모두 받을 수 있습니다. (경매시 임대인 앞으로 세금이 많이 미납되어있다면 세금먼저 추징되고 1순위 권리자에게 배당이 됩니다.)

법무사가 있다면 근저당권 말소와 전세권 설정 동시에 하면되겠습니다.

Answer 5

안녕하세요. 서정호 공인중개사입니다.

전세잔금시 근저당해지 확실 하다면 현재 실거래가1억3천에 전세 8천이면 전입신고 와 확정일자만 하셔도 무난할듯 합니다

만약 이것이 불안하게 생각 되신다면 전세금 반환보증 보험으로 충분 합니다

부동산에세 전세권설정을 강요하는 이유는 알수가 없네요