전월세 신고 후 점유+전입신고 했을때 효력 발생시기

Question

전월세신고랑 점유+전입신고를 해야 우선변제권이 생긴다고 알고 있습니다.

근데 만약 전월세신고를 11월에하고 점유+전입신고를 2월에 했는데 집주인이 점유+전입신고를 하기 전에 집을 담보로 대출을 받아버리면 은행이 1순위가 되는 건가요??

전월세 신고한 날로 기준을 잡고 효력이 생기는 건가요? (나중에 점유+전입신고한 상태일때)

아니면 점유+전입신고까지 한 날로부터 효력이 생기는 건가요??

다하고 나서 효력이 생기는 거면 왜 계약 후 30일 이내에 전월세신고를 해야된다는 법이 생긴건가요?

지금 전월세신고를 해 놨고 잔금을 2월7일에 입금하고 이사를 2월 8일에 가기로 했는데 점유+전입신고를 2월8일에 해야되니까 2월9일에 효력이 생기는 거 같은데 괜찮을까요??

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

거래신고를 하는것은 정부에서 자료화 하기위한것이고 또 임대인의 세금문제를 파악하기위한 것입니다

또 임대인이 계약과 잔금사이에 대출을 받아버리면 1순위가 됩니다

그래서 계약서 쓸때 특약으로 잔금다음날까지 대출이나 다른 담보물건이 있으면 안된다고 기재합니다

2월7일이 잔금이면 그날 전입신고 하시면 대항력은 2월8일에 생깁니다

확정일자는 거래신고 하실때 해주셨을것이고 잔금치르고 전입신고 하시면 대항력과 우선변제권을 갖춰놓는 것입니다

점유까지 하시고 편안하게 사시면 됩니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

점유+전입신고로 발생되는 효력은 대항력입니다. 그리고 이러한 대항력은 전입신고 익일에 효력이 생기고, 전월세 신고는 신고의무로써 신고를 할뿐 해당 신고로 대항력을 부여하거나 확정일자를 부여하는 것은 아닙니다.

그리고 잔금이 2월7일이라면 7일에 전입신고를 하시면 효력은 8일 0시에 생기게 되고, 이전에 확정일자를 받아두셨다면 우선변제권 효력도 이와 동일시점에 발생되게 됩니다, 그리고 전입신고 이전 불안하신 부분은 계약시 특약으로서 전입신고 전일까지 다른 물권 설정금지 특약을 적어두시면 됩니다.

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