6.27일 부동산 대책에 따라 혼란이 옵니다

Question

상황

1. 서울아파트 매매가 11억 전세낀 상태에서 본계약서 6.18일 작성

2. 잔금일은 10.20일 예정임

3. 현 임차인은 10.20일 퇴거 예정이고 신규 임차인이 당일 전입 예정임

4. 현 매수자는 1가구 주택자로 경기도 본인 집에 거주중에 있으며 3년 뒤 서울 이집으로 실입주 예정임

5. 현 매수자는 주담대출이 없이 자기자본으로 구매하는 경우임

6. 전세 6.5억으로 신규임차인이 10.20. 전입할 예정임

질문

1. 지금 세입자를 구하고 있는데 새로운 세입자는 전세자금 대출을 받을 수 없는지요 ?(어떤 분들은 받을 수 있다고 하고 안된다고 해요)

2. 전에는 되었는데 법이 바뀌고 나서는 아직 소유권이 안 넘어갔기에 갭투자가 안된다고 하는데요

3. 이유는 자기 자본으로 사려면 10.5억으로 사야되는데 6.5억이라는 전세자금 대출을 새로운 임차인이 내야 되기에 이것 또한 정부에서 막은 것이라고 하는데 저도 아리송합니다

Answer 1

1. 지금 세입자를 구하고 있는데 새로운 세입자는 전세자금 대출을 받을 수 없는지요 ?(어떤 분들은 받을 수 있다고 하고 안된다고 해요)==> 임차인의 전세자금 대출을 받을 수가 있습니다.

2. 전에는 되었는데 법이 바뀌고 나서는 아직 소유권이 안 넘어갔기에 갭투자가 안된다고 하는데요==> 겝투자는 가능하지만 이러한 경우 주담대가 되지 않습니다.

3. 이유는 자기 자본으로 사려면 10.5억으로 사야되는데 6.5억이라는 전세자금 대출을 새로운 임차인이 내야 되기에 이것 또한 정부에서 막은 것이라고 하는데 저도 아리송합니다

   ==> 주담대 규모 등을 제한하였다면 임차인은 전세자금 대출 실행이 가능합니다

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

6월 27일 이전에 새 세입자를 구했고, 은행에 전세대출 서류를 접수까지 마쳤다면, 기존 규제가 유지되어 대출이 가능합니다

그러나 6월 28일 이후에 구한 세입자는 전세대출을 받을 수 없습니다

질문자님의 경우

본계약일이 6월 18일이지만, 신규 세입자의 계약 및 전세 대출은 아직 이뤄지지 않은 상태입니다

따라서 현재 구하는 세입자는 해당 새 규제 대상에 해당합니다

은행에 찾아가서 자세한 상담을 받아보시기 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 6월 28일 이전에 계약금을 지불했으면 종전 대출 규정에 따라 대출이 합니다만 새로운 세입자는 6월 28일 이후에 계약을 하게 되는 것이라 6억 이상 대출이 불가할 것으로 생각합니다.

2. 따라서 새로운 세입자도 대출 규제 대상에 포함될 것임으로 세입자의 자금으로 잔금을 지불하기는 어려울 듯 합니다.

   감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

6월27일 대출규제는 서울 및 수도권전역에 가해지는 대출규제로 그 이전에 본계약을 마치고 정상적으로 계약금이 오간 정식 계약일 경우(가계약제외) 이전 규정을 적용을 받게 됩니다.

따라서 매매 계약은 이전 규정을 적용을 받게 되고 신규로 전세세입자의경우 이번 정책 규제로 수도권 전세대출 보증 비율이 90%에서 80%로 축소가 되게 되는 것을 적용을 받게 됩니다. 그리고 새로운 세입자는 전세대출은 아무래도 소유권이전이 되고 새로운 임대인과 임대차계약을 하고 난 후 전세대출을 신청을 하는 것이 좋아 보입니다.

감사합니다.