아파트 실거주 2년 미만 매도시 양도소득세 비과세 여부 문의합니다.

Question

남양주 화도읍에 입주 예정(2019년 2월)인 아파트를 최초 분양 받은 사람에게 2016년 10월에 구매하여 계약(당시 조정대상지역x)하였으며, 이후 19년에 실입주 후 약 3개월 거주하고 세입자에게 현재까지 임대하여 보유 중입니다. 현재 시점에서 매도(시세차이 약 +2억)할 경우 실거주 기간과 관계없이 양도소득세가 비과세 대상인지 문의드립니다. 다만 해당 지역은 입주전(2018년?) 쯤 조정대상지역으로 선정되었다가 2020년 다시 해지된 이력이 있습니다. 추가로 2015년에 지방에 작은 아파트 1채를 매매하여 현재까지 보유 중인 아파트가 있습니다. (즉 2016년 계약당시 및 현재 2주택자 입니다)

<요약>

1. 2016년 분양받은 사람으로부터 아파트 구입&계약(당시조정대상X)

2. 2019년 2월 입주 및 약 3개월 거주 후 세입자에게 현재까지 임대 중

3. 계약당시 조정대상 아니였으나, 입주 시점에 조정대상 지역, 다시 현재는 조대상지역해제 상태

4. 해당 아파트 계약 이전 지방에 작은 아파트를 한채 추가 구입함 (즉 2016년 계약당시 및 현재 2주택자 입니다)

*저의 경우 아파트 매도시 양도소득세 비과세 대상일지 ?

Answer 1

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

2017년 8월2일 이전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우
또는 매매 계약 당시 조정지역이 아닌 경우

양도소득세는 2년 거주가 아닌 2년 보유 조건 만으로 비과세를 적용 받을 수 있습니다

그러나 양도소득세 비과세 제도는 1가구 1주택에만 적용되는 것으로 매수 당시 다른 주택이 없어야 가능합니다
계약 당시부터 현재까지 2주택자로서 비과세는 적용되지 않을 것으로 보입니다.

양도소득세는 특례가 많고 변동도 잦으므로 매매 시점의 구체적인 사실관계에 따라 결과가 다를 수 있습니다
매매를 계획하신다면 세제 전문가와 대면 상담하실 것을 권장합니다

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 질문자님께서 조정지역에 아파트를 매입하는 경우 이를 다시 매도를 한다면 최소한 2년보유 +2년 거주 요건을 갖추어야 양도소득세가 면제됩니다. 그러나 생계유지를 유지를 위하여 다른 곳으로 이사를 가는 경우에는 양도소득세 면제대상입니다. 세부적인 사항은 주변 세무사와 상담을 받아 보시기 바랍니다.