주택임대사업자가 법인 또는 개인사업자에게 임대시 발생할수 있는 문제

안녕하세요

이번에 주택임대사업자 등록하고 첫 월세 계약 기다리는 중에 회사이름으로 임대차계약하고 싶다는 문의가 왔습니다.

(법인인지 개인사업자인지는 아직 확인 못함)

비용처리때문에 계약은 회사로 하고 대표자가 전입신고해서 거주하고 싶다고 하시는데 이렇게 계약해도 문제가 없을지요...? (회사와 근접한 오피스텔이긴합니다)

조금 검색해서 알아봤을때 계약자체는 가능하다는데

혹시 이렇게 계약한것이 주택임대사업자 세제혜택에 문제가 생길수 있을까요?

지피티에 물어보니

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세제혜택의 핵심은 “주거용으로 직접 임대한 주택”이어야 한다는 조건입니다.

하지만 법인에 임대한 경우, 다음과 같이 판단됩니다:

> “법인은 ‘주거’라는 개념이 없는 법적 실체이며, 임차한 주택을 직원에게 제공해 간접적으로 사용하는 것일 뿐,

세법상 ‘주거용으로 직접 임대한 것’으로 보기 어렵다.”

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🧾 실제 세법 적용 사례

1. 양도소득세 비과세/중과 배제 요건 불충족

> ✅ 개인 임차인:

전입신고 + 거주로 인정 → 양도세 비과세 요건 충족

> ❌ 법인 임차인:

실제 사용자가 직원이어도, 법인 명의 → 거주요건 미충족으로 간주

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2. 종부세 합산배제 요건 불충족

국세청은 ‘임대주택의 실제 임차인이 주민등록을 마친 개인일 것’을 요구함

법인이 임차인이면 → 합산배제 대상 제외 → 종부세 과세

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3. 소득세 분리과세 조건 위배

임대소득이 2천만 원 이하일 때 분리과세 가능

단, 임대 대상이 주거용으로 사용되는 ‘개인’ 임차인일 것이 전제

법인과 계약한 경우 → 일반 종합과세로 전환 + 가산세 대상 될 수 있음

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라고 나오는데 이게 사실이면 계약하면 안될것같아서요..

전문가님들의 고견 부탁드립니다..