월세를 내지 않고 나가지도 않는 세입자는 어떻게 해야하나요?
월세도 안내서 보증금에서 제한다는 통보는 하고 있으며 나가라고 하는데 계약기간과 보증금이 남았으니 있는다고 하면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
주택임대차보호법상 임대인은 임차인이 2기이상의 차임을 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수가 있습니다. 차임을 연체시는 임차보증금에서 우선공제한다는 내용과 2기이상 차임연체시는 계약을 해지하겠다는 것을 고지한 다음에, 불응시는 2기이상의 차임연체를 이유로 내용증명으로 계약해지를 통보하셔야 합니다. 해지후에는 임차보증금을 정산후 주택을 명도받아야 하는데 불응시는 명도소송을 제기하시면 되겠습니다
안녕하세요. 송재현 공인중개사입니다.
해당 사례를 보아하니, 월세를 보증금에서 충당한지 수 개월이 지난 것으로 생각됩니다. 보증금에서 월세를 공제하게 되면 그 이자분 만큼 월세가 감소하는 결과가 되어 임대인에게 불리합니다. 보증금으로 연체차임에 충당하느냐 그렇지 않느냐는 임대인의 자유에 속하는 사항이지 임차인이 임대인에게 보증금에서 월세를 공제할 권리는 없습니다.
또한 "임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지불한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지불을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수 없다."고 대법원에서 판시하고 있습니다.
따라서 임대인께선 추후 보증금이 전부 소진되는 것을 막기 위해 계약해지 통지를 하시고 계약해지를 하시면 되겠습니다. 임차인 입장에서 보증금이 아직 여유가 있다고 계약해지가 부당하다고 주장할 수도 없습니다.
임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.(민법 제640, 641조)
임대차보증금이 임대인에게 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지를 자유로이 선택할 수 있으므로, 임대차계약 종료 전에는 연체차임이 공제 등 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니다. 그리고 임대인이 차임채권을 양도하는 등의 사정으로 인하여 차임채권을 가지고 있지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 종료 전에 임대차보증금에서 공제한다는 의사표시를 할 수 있는 권한이 있다고 할 수도 없다.(대법원판결)
즉, 임대차 계약기간 중이라면 임대인은 보증금에서 연체차임을 공제할 것인지 말 것인지 자유롭게 선택할 수 있습니다.
2개월분을 연체했다 해도 해지통지가 임차인에게 도달하기 전에 연체액을 다 갚았거나 2개월치 이하가 되도록 일부를 갚았다면 해지하기 어려워집니다. 따라서 임대인으로서는 임대차계약을 해지하려면 임차인이 2개월분을 연체하면 그 돈을 갚기 전에 해지통지(내용증명우편)를 보내야 해지할 수 있습니다. 해지통지가 임차인에게 도달한 뒤에는 임차인이 연체월세를 갚아도 유효하게 해지됩니다. 월세연체로 해지통지시에는 상당한 기간을 정해 이행을 최고할 필요가 없습니다(대법원판결).
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 임차인이 월세를 2개월 분 이상 체납을 하는 경우 질문자님께서는 임대인으로 계약해지 및 명도를 요구할 수가 있습니다. 그럼에도 불구하고 이행하지 않는다면 법원에 명도소송을 제기하여 해결해야 하는 사항입니다.