2025.6.18일 본계약서 작성하고 잔금일이 2025.10.20일로 잡혔는데 전세끼고 대출없이 집사는데 임차인은 대출을 못받는지요?

Question

상황

1. 서울아파트 매매가 11억 전세낀 상태에서 본계약서 6.18일 작성

2. 잔금일은 10.20일 예정임

3. 현 임차인은 10.20일 나갈예정이고 신규임차인이 당일 전입 예정임

4. 현 매수자는 1가구 주택자로 경기도 본인 집에 거주중에 있으며 3년 뒤 서울 이집으로 실입주 예정임

5. 현 매수자는 주담대출이 없이 자기자본으로 구매하는 경우임

질문

1. 지금 세입자를 구하고 있는데 새로운 세입자는 전세자금 대출을 받을 수 없는지요 ?

Answer 1

1. 지금 세입자를 구하고 있는데 새로운 세입자는 전세자금 대출을 받을 수 없는지요 ?

   ==> 임대인이 주담대 대출을 하는 경우 입주의무 또는 기존 주택 매도의무가 발생되지만 임차인이 전세자금 대출을 받는데에는 문제가 되지 않습니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

6월 18일 이후에 계약했더라도 전세낀 상태로 아파트를 구입했고 매수자가 주택담보대출을 받지 않았다면, 이후 새로운 세입자는 전세자금대출이 가능합니다. 다만 전세대출 보증비율 축소, 버팀목 한도 축소, DSR 3단계 적용 등으로 대출 가능 금액이 축소되어 세입자의 부담이 늘어나게 됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

네 기존 부동산에 기존 세입자 임차권 정도 설정이 되어져 있을 경우 새로운 임차인이 전세대출을 실행을 해서 임대인에게 주고 임대인은 그 돈으로 기존 임차인에게 반환을 하면 될 것으로 보입니다.

그 전에 10월20일날 매매계약을 통해서 소유권이전등기와 그리고 새로운 임차인간에 임대차계약을 하시는게 깔끔해 보입니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

매수자가 주담대 없이 자기 자본으로 매수한다고 했을 때 기존 집에 주택담보대출이 없는 상태에서 거래가 이루어지고 있기 때문에 새로운 세입자가 대출을 받을 수 있습니다.

대출을 받기 위해서는 새로운 세입자의 신용도, 소득 수준 그리고 전세금에 대한 대출 가능성을 따져봐야 알겠지만 대출 받을 수 있을 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

기존 매도자와 계약을 하고 전세입자도 잔금일을 맞춰서 동시에 전세대출을 받아서 잔금처리를 하는 형태로 거래가 됐었는데 요즘 바뀐법은

새로운 세입자(신규 임차인)는 전세자금대출을 받을 수 있는데

단, 대출 실행 시점이 반드시 소유권 이전 후(즉, 2025.10.20 이후)여야 하며,

계약서도 매수자(새 집주인) 명의로 작성되어야 한다고 합니다

그러면 잔금처리를 할수가 없는 상태인데

이부분을 정확하게 짚어보시기 바랍니다

현세입자가 잔금을 치르고 등기이전이 된후에 나가는 방법을 찾아야 할거 같습니다

Answer 6

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

신규 세입자에 대한 전세자금 대출이 가능할 것으로 판단됩니다.

하지만 몇가지 주의 하실 사항이 있습니다.

임차인 쪽에서는 전입신고 및 확정일자 발급은 10월 20일 이후에 해야 합니다.

임대차 계약서에는 소유권 이전일 이후에 계약이 시작하는 것으로 명시가 되어야 합니다.

전세자금대출 신청 시, 소유권이전등기 예정일 및 집주인 정보를 정확히 반영하셔야 합니다.

위 사항을 지킨다면 대출받으시는 데 큰 무리가 없을 것으로 보입니다.

감사합니다.