경매 배당 시 근저당 2개 이상이면 최우선변제 순서가 어떻게 되나요?

Question

오피스텔 건물 전체가 경매에 넘어간 상황으로, 경매 후 배당금을 받아야 하는 세입자 입니다.

알아보니 해당 건물에 2010년, 2019년 각각 근저당이 두번 설정되어 있다고 하는데

경매 낙찰금 배당 시

1. 법원비용

2. 최우선변제

3. 당해세

4. 근저당권

5. 임차인 배당

위 순서로 배당이 된다고 알고 있는데, 2번 최우선변제는 2010년 근저당 기준으로만 이루어지는지

아니면 2019년 근저당 기준으로 두번의 최우선변제가 이루어지는 것인지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

최우선변제금은 2010년 근저당권을 기준으로 1번만 배당됩니다. 최초 말소기준권리(근저당권) 뒤의 권리는 배당신청 후 배당을 받으면 말소됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

최우선변제는 근저당 일자와 관계없습니다.

전입되어 대항력이 있다면 최우선변제를 받을 수 있습니다.

다만 최우선 변제는 낙찰대금의 1/2에 해당 하는 금액만이므로 전 세대를 다 합친 최우선변제금이 낙찰가의 1/2이 넘어가면 최우선변제금이 낮아 질 수 있습니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 3

안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.

최초 근저당이 말소기준 권리 이며, 최초 근저당권 설정된 2010년 당시 최우선 변제액으로 일괄 지급하게 됩니다.

즉, 최우선변제의 기준시점은 담보물권이 있다면 임대차계약시가 아니라 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등)설정일자가

기준이 되는 것입니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

최우선 변제금에 대한 기준은 말소기준권리가 되는 물권의 접수일입니다. 즉 질문에서는 최초 근저당(2019년)을 기준으로 해당시기에 지역에 따른 최우선 변제금액으로 보셔야합니다.

답변에 도움되셨다면 추천부탁드립니다.

Answer 5

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

말소기준권리가 어떤 근저당인지 확인하시고 질문자님의 대항력을 갖춘시기와 근저당권 설정시기를 확인해보셔야 순위가 판단됩니다.