다세대 주택이 경매로 넘어가면 전세금 반환은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 다세대건물(연립주택형, 근저당권 있음)에 전세로 살고 있습니다.
다가구일 경우 건물이 경매로 매각된다면 근저당권 금액을 제한 돈에서 확정일자 순으로 각 세입자에게 반환되는 것은 알고 있지만,
다세대일 경우에는 검색을 해 보니 각 호수별로 등기가 나눠져있기에 개별 경매로 들어가게 되고, 낙찰 된 호수 순으로 근저당권 금액을 변제하게 된 다음, 그 이후 낙찰 된 호수들의 돈은 해당 호수에 사는 사람에게 반환되는 것으로 파악 되는데
재가 알고 있는게 맞는지 궁금합니다.
위와 같다면 최대한 경매를 지연하는게 좋을 것으로 생각 되는데... 너무 막막하네요...
차라리 경매로 넘어가기 전에 전세금반환소송을 진행 해야하는게 맞을까요?...어떤 대처를 해야할지 답답합니다ㅠㅠ
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
다세대 주택의 경우, 각 호수별로 등기가 되어 있으므로 개별적으로 경매가 진행됩니다. 따라서 세입자들은 자신이 살고 있는 호수의 경매 상황을 따로 확인해야 합니다. 만약 세입자가 대항력과 우선변제권을 취득했다면, 임차권이 말소되지 않는 한 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 대항력과 우선변제권을 취득하기 위해서는 주택의 인도와 주민등록 및 전입신고를 마치고, 임대차계약증서에 확정일자를 받아야 합니다.
만약 세입자가 대항력과 우선변제권이 없다면, 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 이 경우, 임대인에게 전세금반환소송을 제기할 수 있습니다. 전세금반환소송은 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 늦게 반환하는 것에 대해 지연이자를 포함한 보증금을 청구하는 소송입니다. 전세금반환소송을 제기하기 전에는 임대인에게 내용증명이나 문자를 보내 보증금을 돌려달라고 의사표시를 해야 합니다.
전세금반환소송을 제기할 때는 임대차계약서, 입금증, 전입신고증, 내용증명 등의 증거를 준비해야 합니다. 전세금반환소송은 소액사건심판법에 따라 빠르고 간편하게 진행될 수 있습니다. 소송에서 승소할 경우, 임대인의 재산을 경매를 통해 압류하여 보증금을 회수할 수 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
다세대, 다가구에 따라 배당이 다른것은 아닙니다. 모두 임차인의 전입신고에 따른 대항력과 우선변제권과 등기부상 물권간의 우선순위를 정해 순위에 따라 배당이 이루어집니다. 다른게 있다면 다세대는 1세대가 단독등기가 있으므로 다른 호수에 세입자는 경매시 배당에 아무런 영향을 주지 않으나, 다가구의 경우는 건물하나에 등기 하나이므로 모든 호수의 세입자가 배당시 영향을 주게 됩니다. 그리고 앞에서 말했듯 현재 세입자가 근저당 보다 선순위인지 후순위인지는 전입신고일과 근저당 등기접수일을 따져봐야 알수 있습니다. 또한 소액임차인 최우선 변제와 같은 부분이 있기 때문에 무조건 근저당이 선순위가 되는 것은 아닙니다.
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