상가 임차 기간 중 환산보증금 9억 초과로 인한 월세

Question

안녕하세요.

현재 저는 상가 5년차 임차 중이고 임대인분이 매년 월세를 상한선인 5%씩 인상하고 있었던 상황입니다. 그러다 이번에 환산보증금이 9억이 초과되었습니다. 임대인분이 이번에 재계약 할 때 환산보증금 9억이 초과 되었으니 월세 상한선이 없어져서 상당히 높은 월세 인상을 요구하신 상태입니다. 환산 보증금 9억 초과를 기준으로 월세 상한선이 없어지는 것 같은데

그렇다면 궁금한 점이 환산 보증금이 9억을 초과하였더라도 처음 계약 할 때 기준의 환산 보증금을 보는 것이며 월세 상한선이 5%인 것인지, 아니면 임대차 보호에 따른 10년 안팎의 계약이더라도 올린 월세로 인하여 중간 계약 때 환산보증금 9억이 초과하면 월세 상한선이 없어지는 것인지 궁금합니다!

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

환산보증금 초과로 임대인의 과도한 월세 인상 요구를 받으셔서 당황스러우셨겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 갱신 시점에 환산보증금이 9억 원을 초과했다면 5% 인상 상한선은 더 이상 적용되지 않습니다.

1. 환산보증금 산정 기준 시점

환산보증금은 최초 계약 당시가 아닌, 현재 갱신을 앞둔 시점의 보증금과 월세를 기준으로 산정합니다. 계약 기간 중 월세가 합법적으로 인상되어 현재 환산보증금이 9억 원을 넘었다면, 초과한 것으로 봅니다.

2. 환산보증금 초과 시 인상 상한선

환산보증금이 기준을 초과해도 10년의 계약갱신요구권은 보장됩니다. 하지만 월세 인상률을 5% 이내로 제한하는 조항은 적용되지 않습니다. 상한선이 사라지므로 주변 상가 임대료나 경제 사정 변동을 고려해 새로운 월세를 협의해야 합니다.

3. 대응 방법과 실익 고려

상한선이 없더라도 임대인의 무리한 요구를 전부 수용할 필요는 없습니다. 합의가 안 되면 법원에 적정 임대료 산정을 구하는 민사 소송이 가능합니다. 다만 소송으로 감액받는 차액보다 소송 비용이 더 커서 실익이 매우 적을 수 있으니 신중히 판단하세요. 참고로 민사 소송은 승소 시 정해진 한도 내에서 상대방에게 변호사 선임 비용을 청구할 수는 있습니다.

지금 상황에서는 우선 주변 상가의 객관적인 임대료 시세를 파악하여 임대인과 적정선에서 합의를 시도하시는 것이 좋습니다.

이번 임대차 문제가 불필요한 분쟁 없이 원만하게 잘 해결되기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 배성권 변호사입니다.

중요한 부분을 정확히 짚어서 질문하셨네요. 핵심만 말씀드리겠습니다.

환산보증금 9억 초과, 언제 기준으로 판단하나요? 상가건물임대차보호법상 환산보증금 기준은 최초 계약 시점이 아니라 각 계약 갱신 시점을 기준으로 판단합니다. 즉 임대차 기간 중 월세 인상으로 인해 환산보증금이 9억을 초과하게 된 시점부터 보호법의 적용이 달라질 수 있습니다.

그렇다면 지금 상황은 어떻게 되나요? 이번 갱신 시점에 환산보증금이 9억을 초과했다면 이론적으로는 5% 상한 규정 적용이 배제될 수 있습니다. 다만 10년 갱신 요구권 자체는 환산보증금 초과와 무관하게 보호받을 수 있으므로, 갱신 자체를 거부당하는 상황은 아닙니다.

현실적으로 대응하려면 임대인이 제시하는 인상폭이 과도하다면 협상 여지가 있습니다. 환산보증금이 9억을 초과한 시점, 계약 경위, 지역 시세 등을 종합적으로 검토해야 정확한 판단이 가능한 사안인 만큼 구체적인 계약 내용을 가지고 상담받아 보시길 권해드립니다.

구체적인 대응 방법은 별도 문의 부탁드립니다.

Answer 3

상가건물 임대차보호법상 환산보증금 기준을 초과하게 되면 법정 임대료 증액 상한인 5% 제한 규정이 원칙적으로 적용되지 않을 가능성이 있습니다. 계약 갱신 요구권은 10년간 보장되더라도 임대료 인상 과정에서 환산보증금이 기준액을 넘어서는 시점부터는 주변 시세 등을 고려한 합리적인 범위 내에서 증액이 가능해질 수 있습니다.

다만 임대인의 요구가 무조건 수용되어야 하는 것은 아니며 조세, 공과금, 주변 상가의 임대료 추이 등 객관적인 지표를 바탕으로 적정 증액분이 결정되어야 합니다. 따라서 현재 시점의 환산보증금이 기준치를 상회한다면 최초 계약 당시의 금액을 근거로 5% 상한을 유지하기는 어려울 수 있으며 당사자 간의 구체적인 협의나 분쟁 조정이 필요할 것으로 보입니다.

만약 임대료 인상 폭에 대해 합의가 이루어지지 않을 경우 법원이나 임대차분쟁조정위원회 등을 통해 객관적인 차임 수준을 확인하는 과정이 동반될 수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

결론부터 말씀드리면, 환산보증금 9억원 초과 여부는 처음 계약 당시 금액으로 영구히 고정되는 것이 아니라, 현재 임대차 또는 갱신 당시의 보증금과 월차임을 기준으로 보아야 하므로, 현재 보증금 + 월세 × 100이 서울 기준 9억원을 초과하면 5% 증액상한 규정은 적용되지 않을 가능성이 큽니다(상가건물 임대차보호법 제2조, 제11조).

환산보증금 기준을 초과한 상가임대차에는 차임, 보증금 증감청구 관련 제11조의 5% 상한이 적용되지 않는다고 보는 것이 일반적이므로, 임대인은 주변 시세, 조세, 공과금, 경제사정 변동 등을 이유로 5%를 넘는 인상을 요구할 수 있습니다.

그러나 5% 상한이 없다는 뜻이 임대인이 원하는 금액을 일방적으로 확정할 수 있다는 뜻은 아니고, 임차인이 동의하지 않으면 결국 적정 차임인지 여부가 협의, 조정, 소송에서 다투어질 수 있습니다.

따라서 재계약서에 고액 인상분을 그대로 서명하기 전에는 주변 동일 상권 임대료, 기존 인상 이력, 매출 상황, 관리비 포함 여부를 근거로 조정안을 제시하고, 협의가 안 되면 상가건물임대차분쟁조정위원회 조정을 고려해보시기 바랍니다.

대응에 참고가 되길 바랍니다.