융자11억에 건물가를 최소22억을 잡고 선순위보증금 3~4억이라고 하는데요. 공인중개사분이랑 통화를 꽤 했는데 대학교 근처라 학생들이 많아서 전세금도 내린거고 괜찮다고만 하시고 100프로 안전하시다고는 안하시는데요. 제가 너무 헷갈려서요. 집은 괜찮은데~ 융자 11억에 선순위보증금도 괜찮은걸까요? 공실도 꽤 있어요
우선 전세계약에 있어 선순위 물권이 있는 것 자체가 리스크가 있습니다. 선순위 물권이 있는 경우 경매이후 임차권은 소멸되기 때문에 배당을 통해 전액을 받지 못하면 낙찰자에게 대항할수 없기 때문에 손실로 이어질수 있습니다, 또한 선순위 임차권이 있을 경우 배당순위가 밀리게 되고 소액임차인 경우 최우선 변제시에도 나누어 배당받기 때문에 안전하다 말하기 어렵습니다. 물론 만기때까지 아무일 없이 거주한다면 경매로 인한 리스크는 없을수 있습니다. 즉 100% 안전할수는 없지만, 산술적인 계산으로는 배당을 통해서 반환 받을 가능성이 있기에 괜찮다고 하는듯 보입니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 선순위 근저당이 있다는 사실 만으로 위험한 물건이 되지 않지만, 질문자님의 보증금의 얼마인지 등에 따라 종합적으로 판단해야 하는 사항입니다. 대략적인 방법은 아래와 같은 방법을 사용하여 보시기 바랍니다.
"해당 주택 실거래가격 * 70% > 선순위 근저당 + 모든 보증금의 합계"보다 커야 안전하다고 할 수 잇습니다.
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