전세계약 알아본곳이 융자가 좀 많은데요..

Question

융자11억에 건물가를 최소22억을 잡고 선순위보증금 3~4억이라고 하는데요. 공인중개사분이랑 통화를 꽤 했는데 대학교 근처라 학생들이 많아서 전세금도 내린거고 괜찮다고만 하시고 100프로 안전하시다고는 안하시는데요. 제가 너무 헷갈려서요. 집은 괜찮은데~ 융자 11억에 선순위보증금도 괜찮은걸까요? 공실도 꽤 있어요

홍성택 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.가장 중요한게 빠졌네요.질문자님의 전세가가 얼마인지.....일단 최소로 22억이라면 11+4억이면 15억이고 일반적으로 선순위 채권과 나의 보증금의 합이 시세의 70%~75%를 넘지 않는 것이 안전합니다.보증금이 1억정도라면 그렇게 위험할 것으로는 보이지 않습니다.도움되셨다면 추천!!!부탁드립니다.

유현심 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.부동산에서는 아주위험한 물건은 소개를 꺼려합니다융자가 있으니 100%는 될수가 없고 본인이 꺼림찍 하다면 다른 집을 찾으시기 바랍니다또 발품을 팔다보면 본인에게 밎는집이 있습니다편안한 하루되세요

이강애 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다. 근저당권 11억이 채권최고금액인가요 아니면 순수대출금액인가요대출금액 11억 +선순위 보증금액이 4억이면 = 15억. 건물가격의 69% 정도가 선순위이네요.전세보증금액이 얼만인지는 알 수 없지만  소액보증금과 최우선변제금액 기준은 질문자님이 전입신고한날이 기준이 아니고 최초 근저당권이 설정된 날이 기준입니다.  공인중개사님이 안전하다고 했다면 괜찮을 수 있겠지만  신중하게 판단하셨으면 합니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전세계약에 있어 선순위 물권이 있는 것 자체가 리스크가 있습니다. 선순위 물권이 있는 경우 경매이후 임차권은 소멸되기 때문에 배당을 통해 전액을 받지 못하면 낙찰자에게 대항할수 없기 때문에 손실로 이어질수 있습니다, 또한 선순위 임차권이 있을 경우 배당순위가 밀리게 되고 소액임차인 경우 최우선 변제시에도 나누어 배당받기 때문에 안전하다 말하기 어렵습니다. 물론 만기때까지 아무일 없이 거주한다면 경매로 인한 리스크는 없을수 있습니다. 즉 100% 안전할수는 없지만, 산술적인 계산으로는 배당을 통해서 반환 받을 가능성이 있기에 괜찮다고 하는듯 보입니다.

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 선순위 근저당이 있다는 사실 만으로 위험한 물건이 되지 않지만, 질문자님의 보증금의 얼마인지 등에 따라 종합적으로 판단해야 하는 사항입니다. 대략적인 방법은 아래와 같은 방법을 사용하여 보시기 바랍니다."해당 주택 실거래가격 * 70% > 선순위 근저당 + 모든 보증금의 합계"보다 커야 안전하다고 할 수 잇습니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.건물이 최소 22억의 근거는 없어보이긴 합니다. 보증금이 얼마냐에 따라 해당건물 가구숫자 공실호실등 복합적으로 따져봐야할 문제로 보입니다.