전세 계약에 특약사항에 명시된 장판 시공 미이행 시 소액심판 청구가 가능한가요?

Question

전세계약서 특약사항에 '임대인은 도배, 장판 해준다' 라고 명시되어 있는데 입주 시 확인해 보니 장판 시공이 되어 있지 않았습니다. 소액심판청구가 가능할까요?

1. 잔금일에 잔금 전액지급함
2. 임대인은 잔금 지급 후 비밀번호를 임차인에게 알려주었고 임차인은 이 때 장판 시공이 이행되지 않을걸 인지함
3. 임대인은 잔금 지급 이전까지 임차인에게 장판시공 미이행 사실을 고지하지 않음.
4. 이행 요구에 대해 임대인은 장판은 시공해주되 짐은 임차인이 알아서 빼라는 조건을 제시함. 입주가 완료된 상태에서 짐을 빼고 장판을 시공하는 것은 현실적으로 어려운 점을 악용한 형식적인 제안
5. 장판 시공 대신 보상금 요구했으나 금액이 맞지 않아 협의 결렬
6. 이에 대한 손해배상 지급 청구

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

약속된 장판 시공이 이행되지 않아 당황스럽고 불편함이 크실 것 같습니다. 결론부터 말씀드리면 특약 불이행에 따른 손해배상으로 소액사건심판을 청구하는 것은 가능합니다.

1. 특약 위반과 손해배상 청구

계약서에 명시된 의무를 이행하지 않은 것은 임대인의 명백한 계약 위반입니다. 임차인은 직접 장판을 시공한 후 그 비용을 청구하거나 시공 미이행에 따른 손해배상을 청구할 수 있으며, 청구 금액이 소액이므로 소액사건심판 절차를 이용할 수 있습니다.

2. 부당한 조건부 이행 제안

입주가 완료되어 짐을 빼기 어려운 상황을 악용해 부당한 조건을 내세우는 것은 적절한 의무 이행으로 보기 어렵습니다. 따라서 임대인에게 채무불이행 책임을 명확히 물을 수 있습니다.

3. 소송 진행의 실익 검토

장판 시공 상당의 손해액은 상대적으로 소액이어서 민사소송 진행 시 비용 대비 실익이 매우 적을 수 있습니다. 참고로 민사의 경우 승소 시 정해진 한도 내에서 상대방에게 변호사 선임 비용을 청구할 수는 있습니다.

지금 상황에서는 즉각적인 소송보다는 특약 불이행 사실과 손해배상 청구 의사를 명확히 기재한 내용증명을 발송하여 임대인을 압박하고 합의를 유도해 보세요.

문제가 원만하게 잘 해결되기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

명확하게 특약에 기재된 부분을 불이행하는 건 심판청구가 가능하고 다만 실제 본인이 이행하고 그 비용을 청구하거나 견적을 받아 그 비용을 청구하는 것 중에 고려해보셔야 합니다.