다주택자가 같은 해에 두채의 주택을 매도한 경우 양도소득세 계산방법이 궁금해요

Question

3 주택자입니다

부동산 경기상 다주택 보유가 부담스러워 거주중인 주택 (A )외 2채의 (B.C)주택을 매도하려고 합니다.

B,C 주택은 매수한지 2년이내로 고율의 양도세가 적용되지만 양도차익이 미미하거나 마이너스입니다

구체적으로 B 주택은 매수한 금액보다 3,000만원을 더 받을 수 있지만
C주택은 매수한 금액보다도 3,000만원 손해보고 매도하게 될 것으로 예상합니다
두 주택은 모두 금년중에 매도할 것입니다

이 경우 각 주택을 별개로 보아 B주택은 양도소득세를 내고 ,C주택은 양도소득세가 발생하지 않게 되는 될까요?
아니면 두 채를 모두 합산하여 양도 차익이 제로 이므로 두채 모두 양도소득세가 없는 것 일까요?

답변에 감사합니다

Answer 1

안녕하세요. 자성세무회계 김성은 세무사입니다.

토지 건〮물, 부동산에 관한 권리, 기타자산(사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권 등)은 같은 그룹에 속하는 자산으로 같은 그룹의 자산을 1년에 2회 이상 양도하는 경우에는 합산하여 신고하여야 합니다.

양도소득세 신고납부기한은 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내입니다.

따라서, 같은 해에 2번 양도하여 양도차익과 양도차손을 통산하면 세금이 없을 것으로 예상되는 경우라도 첫번째 양도물건이 양도차익이 있어 양도소득세가 나오는 경우라면 일단 양도세 신고납부 후 두번째 물건 양도시 합산하여 환급받는 것으로 해야합니다.

제 답변이 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 광교세무법인 삼성지점 이용연 세무사입니다.

동일한 과세기간에 2회 이상 양도소득세 과세물건을 양도한 경우 1차 양도시의 양도소득금액을 2차 양도시의 양도소득금액에 합산하여 양도소득세 예정신고/납부를 해야 하는 데. 다음의 1) 및 2)의 세액이 큰 금액으로 하여 신고/납부해야 합니다.

1) 1차 양도시에 양도차익이 있어 양도소득세를 신고/납부하고, 2차 양도시에는 양도차손이 발생하여 양도소득세 납부할 세액이 없는 경우 1차 및 2차 각각 양도차손익을 산출한 이후 양도차손을 동일세율이 적용되는 양도차익에서 먼저 차감하고, 세율이 다른 경우 양도소득금액 비율별로 안분계산하여 양도차손을 차감 후 양도소득세를 산출한 경우의 양도소득세 산출세액

2) 1차 및 2차 양도시의 양도소득금액을 합산하여 일반세율로 산출한 경우의 양도소득세 산출세액

따라서, 상기의 1) 또는 2)의 양도소득세 산출세액 중 큰 금액으로 합산하여 양도소득세 예정신고/납부하면 됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

동일한 연도에 두채 이상의 주택을 양도할 경우, 모든 주택의 양도소득을 통산하는 과정을 거칩니다. 따라서 B가 +3,000만원, C가 -3,000만원이라면 양도손익이 0원이어서 납부할 양도세는 없습니다.

다만, B를 먼저 양도할 경우 B의 양도세를 납부한 이후에 C주택을 양도할 때 B+C의 양도소득을 합산하고, 기존에 납부한 양도세는 환급받는 방식입니다. 손실이 난 C를 먼저 양도하고 B를 나중에 양도할 경우, B와 C를 통산한 양도소득이 발생하지 않으면 양도세는 납부하지 않습니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.