임차보증금 승계 거부 관련 질문입니다.

Question

2018년10월 (기존) a임대인과 계약하여 전입신고 하였습니다.

2년이 지난후, 2020년10월 (기존) a임대인과 2년 연장계약하였습니다.

도중 2022년 4월에 부동산이 b임대인(법인)으로 집주인이 변경되었습니다.

6월에 제가 b임대인(법인)에게 나갈테니 전세금달라고 하였는데, 돌려 주지 않고 있습니다.

이 경우, 기존a임대인에게 임대인 승계거부하여 기존임대인에게 전세금 돌려 받을 수 있을까요? 방법이 있다면 조언 부탁드립니다...

기존임대인은 저에게 통보없이 매매하였고, 집주인 명의가 변경된건 2022년 4월입니다.

Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

질문주신 사항에 대해 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.

임차인의 동의 없이 임대인이 임대목적물을 매도한 경우 매도인은 면책되지 않는바, 기존 임대인에게도 보증금반환을 요구하실 수 있다고 할 것입니다.

[1] 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다.

[2] 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 임차인의 승낙은 반드시 명시적 의사표시에 의하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시에 의하여서도 가능하다. 그러나 임차인이 채무자인 임대인을 면책시키는 것은 그의 채권을 처분하는 행위이므로, 만약 임대차보증금 반환채권의 회수가능성 등이 의문시되는 상황이라면 임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 쉽게 단정하여서는 아니 된다.

(출처 : 대법원 2015. 5. 29. 선고 2012다84370 판결 [임대차보증금반환] > 종합법률정보 판례)

구체적 사정에 따라서는 달라질 수도 있는 부분이므로 위 내용을 참고하여 판단해보시는 것을 권합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 상담 지식답변자 김성훈 변호사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다

아래 내용은 문의내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

질문자님이 임대인의 변경 당시에 해지통보를 하여 계약이 해지된 것이 아니라면, 임대인 변경에 따른 채무의 인수는 면책적 인수로 기존 임대인은 채무변제의 책임에서 벗어나기 때문에 기존 임대인에게 전세금 지급청구를 할 수 없습니다.